邓元杰
房地产这个话题，过去十几年基本上被谈烂了，无论是看多还是看空，双方的理由可谓耳熟能详，再辩论下去似乎已无新意。到图书馆一看，各路大碗都写了几百本书。不过当我看到《房地产真相》时，还是颇有兴趣，因为这本书似乎是个无名之辈（苏东）所写，越是无名之人敢写热门课题，说明他对这个课题肯定有独特的研究。反正闲着也是闲着，就借来一阅。
一读不要紧，发现作者苏东是个记者，跑过全国很多地方，对房地产深有研究。他的研究方式不是学者型的，而是实践型的。在书中，他生动而深入地分析了为什么广州楼市有十年没起来，而杭州和北京楼市却大涨特涨。他的结论是经典的：供求关系决定价格，但如果扩大供应，作者有比较新鲜的招数。
而且《房地产真相》是从历史发展角度写了房地产为何在中国兴旺，各个房地产巨头又是怎么产生的。这当然源于广州楼市。
广州因为接近香港，所以在90年代楼盘价格已经很高，每平米七八千元。要知道这是90年代的价格，可谓相当惊人。但之后为什么10年不涨呢？
因为：当时广州周边的地县的土地价格很低，开发商敏锐地发现了机会，纷纷在周边地区购买土地。当时土地价格确实便宜，一平米的地价仅仅100多元，而且地方政府希望开发商买得越多越好。于是当时的开发商一买就是几千亩，比如6000亩的碧桂园，总之当时一共卖掉几万亩土地。6000亩是个什么概念呢？4平方公里！两公里乘以两公里，这个范围可谓相当之大！所以即使土地很便宜，买下这么大一块也需要很多资金，所以当地政府给了很多优惠措施。
但是房子建起来却没人要，因为距离广州有二十里地！怎么办？开发商想了一招：建立公交车直达线，可以在半小时内到达广州市内。经过缓慢的市场培育，这些地方的房子逐渐卖了出去，并且拉低了广州市内的房价。在2000年左右，广州市内房价已经从8000元跌至4000元。正是因为当时广州周边提供了大量的土地，建了大量房子，供应量大增，所以房价长期不涨甚至阴跌。而且在此过程中，一批开发商积累了原始资本，成为房地产巨头。
而杭州的做法则截然相反。杭州周边也有很多土地，但杭州市政府很早就把这些土地集中管理，控制供应量统一销售。这导致杭州房价在90年代末开始蹿升。而且由于增加了地方政府收入，全国开始学习，也包括广州，所以2003年之后广州的房价又开始逐渐回升了，现在同样很高（但还比不上杭州）。
当然，国家限制土地供应，是打着保“18亿亩”耕地的旗号。保证粮食安全当然是很重要的，但这个理由合适吗？
苏东认为不合适。他的理由和解决方法是：
1、只要国家发展，有钱，就不缺粮食，所以硬性地保卫“18亿亩红线”，其实很教条。我国虽然不如美国欧洲富裕，但在国际市场上购买粮食没有任何问题。看看城市里有多少人养狗，就知道根本不缺粮食。何况我国粮食基本上可以实现自给。
此条我深以为然。虽然近期我国在国际上买粮越来越多，但国内抛荒却更加严重。农民为什么不种田？因为不挣钱啊。如果房价稳定，通货膨胀就不会这么严重，农民种粮就更有积极性了。我国始终强调保护农民利益，但通胀主要是房价蹿升导致，而房价的蹿升又在于政府控制供应，并在这个过程中捞取了大量好处，不仅促进了通胀，而且对农民形成进一步剥削！所以如果真为农民考虑，就应该控制通胀，而控制通胀的首要问题，就是控制房价。这不能靠行政命令，而是靠扩大供应。
2、我国房价的上升，主要是人口涌进大城市，是几十个大城市房价在剧烈上涨。而大量中小城市、乡村，房价上涨并不厉害。所以每个大城市扩展几万亩、十几万亩土地，减少耕地量并不大，何况可以在乡村腾出更多土地。
此条我也深以为然。
3、北京、上海等大城市，高校和工厂比较多，可以迁出去。比如北京如果迁出几十所高校，就可以迁出好十几万人和上百万学生。这不仅可以拉低房价，而且可以让教育资源更公平。
此条我也极为同意。实际上，现在南京、杭州已经在这么做了。这两个城市已经把六七所高校或学院，迁到了周边的小城市，而小城市也非常欢迎，因为一座高校可以带来上万年轻人，他们以后很可能会在所在城市就业，这对发展地方经济很有好处。
那么，以后房价会不会继续上涨呢？
作者并没有给出确定结论。作者的结论是：只要国家愿意放开供应，房价就降；但如果（大城市）继续控制供应量，房价还会继续上升。
所以，一切都看政府的态度。这和炒股是一个道理。
总之，这是一本生动的好书，可以让我们真正认识房价的问题在哪里。
联系当前，本届掌门会如何引导房地产呢？在我看来，似乎还是控制供应量、增加各种税费，进一步揩油，并限制房地产的流动性。显然，这不是解决房价问题的根本方法。在这种情况下，政府又提土地流转，城镇化。在我看来，如果政府继续限制供应，那么（大城市）房价还会上升，从而导致进一步通胀。
那么政府会不会意识到这一点，从而改变做法呢？我不知道，这要密切观察。
我们是大政府，什么都得看政府脸色。对此我只能叹气。
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