房贷小心这些坑！提前还款要罚钱！

来了就是深圳人！

 

作为大湾区乃至全国最年轻最有活力的城市，深圳为了吸引人才而出台利好政策是不遗余力。

 

对于多数年轻的打拼者来说，深圳好来却不好留。

 

因为深圳居高不下的房价，令无数向往深圳的年轻人望而却步。

 

贷款购房，便成了大多数在深年轻人的置业途径。

 

但贷款产品众多，解释起来又晦涩难懂，令购房者进退两难。选择不慎不划算，白花一大笔冤枉钱；过于谨慎，犹豫不决又白白耽搁自己的置业计划。

 

深圳市面上的房贷方式主要有三种：公积金贷款、银行商业贷款、组合贷款。

 

今天湾叔就为各位购房者分析这三种贷款方式，阐述各自利弊，购房者可以根据自身情况，选择适合自己的贷款方式，实现置业计划。

 

公积金贷款

公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款。因为其利率低、减免贷款手续费，许多人买房贷款时，都会优先选择公积金贷款。

 

个人缴存的公积金贷款有这么几点优势。

 

贷款利率低：深圳住房公积金的贷款利率为五年以下2.75%，五年以上为3.25%，同比商业贷款要低不少。

 

另一方面，商业贷款最高可贷到7成左右，首付的压力比较大，公积金贷款最高能贷到8成左右，且对房龄和年限要求比较低。

 

公积金免征所得税：单位或企业为员工所缴纳的部分可以在税前列支。且职工可以凭借合法有效的证明材料申请提前取出住房公积金，但前提必须是缴存住房公积金的职工享受的贷款、或是翻修自住房的情况。

 

必要时可提取：满足一定条件即已购房或租房者还能申请提取公积金，例如职工退休后，可凭有效证件一次性全部提取住房公积金本息，这将是一笔可观的养老金。

 

但使用公积金贷款时需要注意几点事项。

 

注意贷款条件：深圳对公积金贷款时间的要求是连续缴存6个月及其以上即可。申请住房公积金贷款，要正确评估自己的还款能力，有没有不低于房价30%的首付，以及每月偿还本息的能力。

 

注意还款方式：在深圳一般来说有等额本金即第一个月还款金额较多，之后每月一次递减，以及等额本息，即每月还款金额一致，这两种方式。

 

此外还可以申请公积金冲还贷，即委托银行提取公积金账户里的余额去还款，有“月冲”、“年冲”两种选择。

 

提前还款要谨慎：若考虑提前还款，根据公积金贷款的相关规定，要在还贷满一年以后才能提出，并且提前还款的那部分金额必须要超过6个月的还款额。

 

公积金不能作为房屋首付：公积金的消费原则：先消费后提取，也就是说只有在购房这一行为发生之后，我们才可以办理公积金提取手续来缓解我们的购房还款压力。

 

公积金贷款作为按揭贷款的一种依据，在与银行签订的借款证明、借据等法律文件要妥善保管，是具有法律效应的非常重要的文件。

 

银行商业贷款

在深圳，虽然公积金贷款利率低，供房压力小，但公积金贷款手续繁琐、贷款额度低，深圳公积金贷款最高可贷款购房者存缴金额的12倍，上限最高只有90万，更重要的前提是，你要有公积金。

 

面对日益高升的深圳房价，公积金贷款有时实在是杯水车薪。于是越来越多的购房者开始选择银行商业贷款。

 

 

银行商业贷款，相比于公积金贷款有贷款额度高，办理流程简便等优势，但办理银行商业贷款时，仍有注意事项，购房者需提前做好准备，一面耽搁贷款进程，进而影响置业规划。

 

提前准备资料：购房者办理商业贷款需要一系列的材料，主要包括：身份证、户口本、收入证明、近半年的流水证明。

 

其中收入证明需保证大于申请贷款月供的两倍。流水证明建议提供收入较多的银行的流水，用来佐证收入证明。

 

征信状况良好：征信情况不好会影响贷款的申请是毋庸置疑的。如果个人征信记录中有连续三次累计六次以上的逾期记录，贷款申请基本会被拒批。

 

信用卡、房贷、车贷如果出现逾期记录，都会出现在你的个人征信中。购房者可登陆中国人民银行个人征信进行征信查询，在深圳，逾期记录会保存至少5年，但结果仅作为参考，办理贷款是以银行实际查询的结果为准。

 

注意贷款年限：深圳各银行商业贷款长贷款年限为30年，如果申贷人满足长贷款年限的条件，可以任意选择贷款的年限，如选择贷款20年、10年等。

 

贷款年限的不同直接影响月供金额，贷款总额一定的条件下，贷款年限越短，产生的利息越少，月供越多。

贷款年限可以根据自身经济实力来选择，如高收入人群可缩短贷款时间，减少利息成本。而经济实力一般的购房者则可以选择较长的贷款年限，减轻月供压力。

 

还款方式：银行商业贷款常见的还款方式，也是等额本息和等额本金这两种。在选择还款方式时，购房者可根据自己对未来的收入预期，及资金处置计划来作出选择。

 

等额本息：优点是每个月还款额固定，方便还款；缺点是还款利息多，后期提前还款不划算。

 

等额本金：优点是总支出较少，后期提前还款划算；缺点是每个月还款额不固定，前期负担重。

 

另外购房者要避免逾期还款。逾期还款不仅会产生信用污点，影响你之后的贷款，还会产生一定的利息。

 

如果遇到还款日在节假日期间时，需要提前准备好，将钱转入到还款账户中，避免因为假期期间的延时到账，发生逾期情况。

注意提前还款的时间点：指购房者在保证按月足额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还部分或全部房贷的行为。

需要购房者注意的是，提前还款有一定的条件。如不满足条件，银行会可能收取一部分违约金。由于各银行的规定不同，购房者需提前做好咨询工作。

 

组合贷款

组合贷款是指在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。即购房者以所购住房，或其他银行认可的担保方式作为抵押，可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的方式。

 

我们在办理贷款买房的时候可能会遇到贷款额度不足的情况，这个时候就可以选择组合贷款的方式，购房人需要结合自身条件、贷款金额、银行政策等因素，咨询相关贷款服务机构，摸清自身贷款情况后再制定相应的策略。

 

组合贷款中公积金贷款按个人住房公积金贷款利率执行，银行商业贷款部分按照贷款银行个人住房商业贷款标准执行。组合贷款可以贷额度不得超过总房价的80％，二手房不得超过70％。

 

选择组合贷款买房，一般操作都是公积金贷款尽可能多，商业贷款补足额度。

 

组合贷款相对于商业贷款更加优惠，相对于公积金贷款额度更高，不过办理组合贷款也有一些相对劣势需要了解：

 

银行限制：购房者如果要办理组合贷款，那么先要了解哪些银行支持办理组合贷款，能够承办组合贷的银行比较有限，对借款人申请组合贷业务有很大的局限性。

 

手续复杂：办理组合贷款相当于办理两项贷款的手续，购房者要办理一次公积金贷款和一次商贷，准备材料较多，手续繁琐。

 

从“组合贷”的操作流程看，贷款资金需在办理完产权过户，并完成抵押登记后才能发放并划入卖方账户，一般需要2至3个月，贷款时间较长，部分卖方业主不愿接受，需要购房者提前做好沟通协调。

 

手续费多：办理银行贷款都是需要收取一些手续费用的，公积金与商贷均收取担保费，还有额度不等的评估费。

 

借款人若通过中介公司或者贷款服务机构办理，还需支付服务佣金。如此，组合贷较纯公积金贷款或商业贷款的手续费更多。

 

影响二套房购置：组合贷中，商贷部分会在央行的征信系统中留档，置业升级时会被认定为二套。而住房使用公积金贷款还清后出售，再次用公积金贷款还将会算做首套住房，按优惠政策执行。

 

使用组合贷的购房者，在置业升级换房时，也会被判定为二套住房，将不再享有相关优惠政策。

 

购房者在置业规划时尽量选择利率低的公积金贷款，次之是组合贷款，再次是商贷，还款方式建议选择等额本金，因为需要支付的总利息较少，不过这也需要和个人承受能力相结合，当手里有了余钱，也可以依据实际情况，提前还贷。

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