未来度假旅游逐渐成为人们的一种常态化生活方式，文旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。
关于特色文旅小镇，我们分享过一些思考，也研究过2017年国内文旅地产的发展状况。今天我们来梳理特色文旅小镇的发展之路，希望为您提供参考。
一
什么是特色文旅小镇
1.
定义
特色小镇是产、城、人、文融合的创新发展平台。
一定的空间范围
3平方公里左右，一般不超过5平方公里
与所在城市相对独立，但功能和要素高效互动
明确的产业属性
围绕一个具有特色、站位高端的产业主题形成产业生态：
经典传统产业、新兴导入产业、功能提升产业
完善的功能组合
完整开发的产业功能 / 居住空间与社区 / 商业设施
公共服务、基础设施 / 生态 / 文旅
独特的文化标示
历史经典文化 / 创新文化 / 时尚文化 / 乡土文化
2.
本质
特色文旅小镇本质是四个“特在”的集合。
特在产业：特色产业+旅游产业
特在机制：以政府为引导、以企业为主题的市场化开发运营机制
特在形态：独特的小镇风貌+错落的空间结构
特在功能：产业+文化+旅游+生活
3.
规模
特色小镇规划面积集中在3平方公里左右，建设面积集中在1平方公里左右。
4.
特点
融合、跨界、共享是特色文旅小镇独特之处。
“三生融合”：生产、生活、生态是必备；“三位一体”：产业、文化、旅游是标配；“三产联动”：一、二、三产业联动是关键；特色小镇因此与传统建制镇、产业园等有鲜明区别。
5.
驱动
“特色产业+特色旅游”双核驱动
通过严谨的市场调研，深度挖掘地域特色、生态特色、文化特色、产业特色等，因地制宜，以特色产业和旅游为核心，依托核心产业园区与休闲聚集区，最终形成产业延伸环、居住发展与社区配套网。
双产业：特色产业、旅游产业
三引擎：产业引擎、旅游引擎、智慧化及互联网引擎
二
特色文旅小镇发展脉络
特色文旅小镇经历了四个阶段：
小镇概念阶段、酝酿阶段、成型阶段、全面推广阶段
三
特色文旅小镇发展现状
在特色小镇全面推广阶段，中国特色小镇发展迅猛。
浙江、云南等地特色文旅小镇数量爆棚，成为国内最大的特色小镇省份。
1.
架构
“政府+企业+居民”三方参与，各司其职
在小镇的开发建设中明确三方职责，统一开发架构，政府以引导为核心，企业作为开发建设主体，居民协同监督，三方各司其职，协同合作，实现特色小镇的可持续发展。
政府：作为特色小镇发展的先行主导者，政府以顶层设计、制度建设、服务管理为主要任务，把控整体方向、创造制度环境、建设基础设施、提供公共服务；
企业：企业（小镇开发运营商）通过资源整合以及市场化的运作管理方式， 成为特色小镇建设中的主角；
居民：与特色小镇息息相关的当地居民，则承担参与社会监督的责任。
2.
配套
小镇配套服务设施一般在1000个左右。
配套主要有酒店、餐厅、交通设施、医院和银行等。
3.
融资渠道
多元融资渠道：政府财政支持、盘活社会资金、专业金融机构操盘
要充分运用银行、保险、债券、基金、扶持资金、投资机构资金等各类资金，搭建一个“政府——社会——金融机构”构成的多元化投资平台，在遵循科学合理的投融资规划基础上，为特色小镇全力提供金融支持。
政府资金：
地方财政补贴、扶持资金
融资支持基金——债券、担保
股权投资——融资支持基金或国有投资平台
社会资金：
开发银行、农业发展银行、商业银行等
保险公司、信托公司、证券公司、担保公司等
金融机构：
各类基金、投资机构资金、承包商、银行贷款等
资产证券化、IPO上市、众筹资金
特色小镇的建设资金一般来源于政府资金、社会资金或者金融机构资金；其中政府资金和社会资金联动的PPP模式，是现行条件下特色小镇的核心投融资模式。
4.
运营管理
遵循市场规律，整合各类资源，市场化运营管理。
在市场化运作前提下，整合各类运营资源，在资金、人才、管理、营销、企业等多方面，为特色小镇的运营管理提供专业的服务咨询和支持。
发达城市一般由企业主导运营，欠发达城市一般由政府主导运营；
东南沿海发达省份，如浙江等多数文旅小镇由企业主导开发运营。
四
特色小镇案例分析
特色小镇开发模式
主要为产业驱动、文旅商业驱动、生活方式驱动三大模式：
产业需要与当地产业环境结合打造，对产业基础有一定要求；
文旅商业主要为功能再造，通过特色体验商业形成驱动引擎；
生活方式模式需要结合当地自然、文化等属性挖掘再造形成驱动引擎。
产业驱动模式
曲周服装小镇
概况：曲周县为小规模县城，偏离主城区，商业开发体量约10万方，常规商业不足与驱动项目开发；不具备资源和区位优势，但有一定产业服装产业基础，项目站位是在产业和城市更新中寻找机会。
处于以工业等二产为核心产业的小规模县城（县城区人口规模仅为8.8万），总体经济实力排名靠后，人口、消费能力均有限，城市发展进程缓慢，需要大型项目的开发来带动整体发展。本案应在产业和城市更新中寻找自身发展。
曲周服装小镇在自身产业基础优势基础上，对产业链的整合，平台搭建，场景的再造等，实现自身开发，同时和城市发展匹配，带动城市更新。
文旅商业驱动模式
郑州银基国际旅游度假区
由新密市黄帝宫及周边村落改造而成，总占地约1.7万亩。前期规划温泉酒店、水上乐园等文化旅游配套带动人气，后期推出住宅产品。通过自建文化、旅游等商业配套来驱动小镇开发运营。
总规划图
项目开发分区图
度假生活方式
良渚文化村
良渚文化村距离杭州西北20公里，占地10000亩，是集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇。
三大旅游中心：五大公园 / 君澜度假酒店 / 良渚文化博物馆
八大居住村落：竹径茶语（洋房、排屋） / 阳光天际（别墅）/ 白鹭郡系列（公寓、洋房）/ 绿野花语（别墅）/ 金色水岸（洋房）
六大配套系统：文化配套（教堂、寺庙）/ 休闲运动配套（跑道）/ 商业配套 / 医疗配套 / 教育配套 / 交通配套
针对社区内业主，打造了一系列业主与社区情感及生活联系的文化植入，打造亲近和睦的社区关系。
丰富的休闲设施配套，营造无忧无虑、怡然自乐的桃花源式生活方式；
以良渚文化为核心的旅游区，打造项目的核心文化价值，并为项目带来固定的人流导入。
概念开发理念先行吸引度假型及投资客群，发展期针对改善型客群迅速打开市场回笼资金，成熟期打造成为倡导田园生活理念的第一居所。
前期塑造理念、环境同时文化度假设施先行启动，提升区域价值；后以居住为核心，商业设施为配套，提升物业价值。
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