回拨地返租让村民长期受益

发表时间:2006-09-22 09:25:15 来源:惠州日报

回拨地是指政府征用土地后，按照一定比例划拨给被征地农村集体组织发展集体经济的建设用地。回拨地返租是按照“科学规划、整合资源、自愿有偿、适当照顾村民利益”的原则，村集体将回拨地返租给区管委会，由管委会统一招商选资，引进效益好、质量高、技术先进的企业。

为加快发展农村经济，增加村民收入，让人民群众充分享受经济发展的成果，大亚湾区管委会结合区域发展实际作出了回拨地返租，统一开发的决定。这一决定有何意义，能给村民带来哪些实惠呢?大亚湾区管委会主任邓木林就此问题给予了详尽解答。

保证村级集体经济和村民获得稳定可靠的收入

问：实施回拨地返租有何重要意义？

答：回拨地返租是发展农村经济的有益尝试，也是我区建设社会主义新社区、新农村的重要举措。回拨地返租的意义主要体现在五个方面：

一是有利于整合土地资源，变零星开发为连片开发。回拨地返租彻底解决了各个村集体土地分散、基础设施不完善、招商难等实际问题，由区管委会统一承租后可以集中全区财力统筹考虑，连片开发，科学利用好回拨地这一有效土地资源促进大亚湾经济持续快速发展。

二是有利于产业规划布局，变散乱发展为有序发展。回拨地返租，可以摒弃“村村点火，户户冒烟”式的零散式发展模式，转而由区管委会统筹进行产业布局，确保规划的整体与统一，确保全区科学有序发展。

三是有利于统一招商选资，变个体招商为整体招商。村级集体招商引资水平有限，受接触层面、专业人才及招商手段等的限制，较难招到优质项目，而由区管委会统一对外招商选资，可以充分利用全区资源，举全区之力招商，吸引科技含量高、投资强度大、经济效益佳、环境保护好的项目落户在回拨地上，产生更好的经济和社会效益，提高土地的产出率、贡献率。

四是有利于增加土地收益，变收入不稳为长期获利。与村集体签订回拨地返租协议后，村集体可以长期稳定地收取租金，不用再考虑招商引资、土地平整、基础设施建设等繁琐事务，而且协议书上约定的租金远远高于村集体自己出租的收入，没有租不出去的风险与担忧，直接增加了村集体和村民的收入。

五是有利于维护社会稳定，变差异发展为平衡发展。实施回拨地返租，回拨地得到有效开发利用，可以促进农村经济平衡发展，彻底改变过去部分村集体有收入，部分村集体收入少，甚至有些村集体没有收入这一差距较大的现状，保证村级集体经济和村民获得稳定可靠的收入，确保社会稳定与和谐。

重点对石化区内和大项目开发用地中的回拨地实施返租

问：回拨地返租是新的尝试，这一政策是根据什么法律依据制定的呢？是不是所有的回拨地都可以返租？

答：回拨地返租依据的是《合同法》、《土地管理法》、《广东省实施〈土地管理法〉办法》、国土资源部《关于切实做好征地补偿安置工作的通知》、国土资源部《关于切实维护被征地农民合法权益的通知》等相关法律法规制定的，是旨在加快农村发展、增加农民收入的一个地方性政策，能从根本上保证农民利益，确保他们享受我区改革发展带来的成果，维护社会稳定。目前只对农村集体回拨地才实施返租，在具体操作的过程中实行重点先行、分步实施、稳步推进的办法，重点是石化区内的回拨地和目前一些大项目开发用地中的回拨地以及尚未落实的回拨地。

租金纳入地方财政预算安排保障

问：回拨地返租的租金是如何结算和支付的？

答：回拨地返租租金由区财政部门按照租赁双方合同约定的相关条款，按季度进行结算，第一年每平方米月租金为1元，从第二年开始，每平方米月租金递增0.1元，一直递增到每平方米月租金2元；到第20年的时候，合同双方再按市场价协商调整。支付租金时间是每季度第一个月的15日前，由区财政局将租金直接支付到村委会在银行开设的账户，按国家政策规定需要缴纳的租金税费，全部由区管委会负担。区管委会向村集体返租回拨地的资金来源，主要是通过建立返租回拨地储备资金机制，从区土地开发、政府地价收益部分，按一定比例提取，实行专户管理，专款专用来实现的，必要时还会通过地方财政预算安排来保障。

回拨地返租获利高于其他任何方式

问：村民可以把回拨地出卖、出租或者自建厂房出租，这种自主式经营与返租给区管委会相比，哪种方式对村民更有利呢？

答：对村民来说，回拨地返租获利高于其他任何方式。假如村民将土地按目前市场工业用地价格最高250元/平方米出让，平均每平方米土地每年获利5元，每月获利不到0.42元。如果以每平方米每月1元的价格自己租出去，扣除土地出租11.8％的税费后只得到0.882元。即使能按每平方米每月1.2元出租，3年递增一次，每次0.3元，1.8元封顶，租期20年，到期后厂房归村委会所有，但平均月租金远远少于返租给区管委会的平均月租金，而且自己出租还要土地平整，需要大笔资金的投入。如果村民自建厂房出租，每平方米厂房的建筑、水电、绿化等成本，至少要900至1000元，加上建设期损失的租金，至少要10到11年才能收回成本。况且1万平方米的土地，按30％的容积率，也不能建回1万平方米的厂房，而且出租后要承担近21％的税收，还要承担产业转移的风险，而且目前建的厂房20年后可能会因为产业结构的调整难以适应产业发展的要求等而面临招商难、拆也难的尴尬局面。因此对村民来说，把回拨地返租给区管委会是最佳选择。

回拨地返租期限为50年

问：回拨地返租租期为50年，在这么长时间村民权益能切实得到保障吗？50年以后土地使用权归谁？

答：返租协议签订后，区国土部门会在3个月内核发《土地权益书》，《土地权益书》对村民回拨地的面积、地段以及权益价值有明确的规定。50年后，土地权属将按当时国家土地管理的政策法规来确定。

问：第一笔回拨地返租租金什么时候支付？大约有多少？

答：第一批回拨地返租给区管委会的村是澳头办事处岩前村，合同签订时间是2006年7月1日，面积大约有20万平方米，按合同约定一个季度租金约60万元。合同签订后，区财政部门在15天内把租金直接支付到村委会在银行开设的账户上了。

澳头岩前等4个村委会已签订了回拨地返租合同

问：从目前的情况来看，村民对回拨地返租这一政策支持吗？整个返租工作进展如何？

答：在市场经济中，任何投资都有风险，但回拨地返租，区管委会承担了所有的风险，村民可长期、稳定地获利。在认识到这一点后，大多数村民对这一政策是支持的、拥护的。区管委会从今年6月开始回拨地返租试点，到目前为止，已经先后与澳头岩前、黄鱼涌、大涌，西区荷茶等4个村委会签订了回拨地返租合同，返租土地面积近35万平方米，还有一些村委会与管委会已经达成共识，涉及土地面积17万余平方米。 （刘湘南）