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去年买房使用了7成贷款。在贷款前，很多次听人说“等额本金”还款法比“等额本息”还款法更合算，可以少还好几十万利息。但最后，我选择的是最长贷款年限和“等额本息”还款法。在做决定前，我做了一次计算，将两种方法进行了对比，发现“等额本息”还款法对我来说更合适。其实这两种算还款法，并不一定哪个更合算。是否合算取决于贷款人的投资理财能力。那到底要多大的理财能力选“等额本息”法才更合适呢？下面我们来算一算。
例子：W小姐房贷总额100万，贷款年限25年，贷款利率5.84%（基准利率的95折）
如采用“等额本息”还款法，W小姐每月供是6345.56元,25年后到期本息合计1903669.43元。如采用“等额本金”还款法，W小姐首月月供是8200元，并且月供逐月递减16.22元，25年后到期本息合计1732433.33元。很直观地可以看到，“等额本息”法要比“等额本金”法多还17.1236万元。
因此，有人就轻易地得出了“等额本金”还款法更合算的结论。可是，这个结论忽略了提前多还的那部分月供的时间价值，如果把两种方法的月供差额的投资回报考虑进去的话，结论可能就完全不同了。
“等额本金”还款法的首月月供是8200元，“等额本息”法的是6345.56元，要多还1854.44元月供。但随着“等额本金”月供的递减，这个差额越来越小，从第116期还款开始“等额本金”月供将比“等额本息”月供少，且越来越少，至最后一次月供时“等额本金”的月供比“等额本息”的月供少2995.34元。我们可用电子表格对每月月供及月供差额的投资收益做个计算。如下图
因为有300期还款，博客不能把每期都贴出来，因此把中间的期数隐藏了。
从第1期至115期，“等额本息”法月供都少于“等额本金”法，比如第一期的月供差额是1845.44元，如能实现10%复利话，到300期还完的那个月，这1845.44元就变成了19935.49元，后面每月以此类推。
从第116期至300期，“等额本金”法息月供开始少于“等额本息”法，如果将这部分差额用来投资也是能得到收益的。因此，在表中我们需要减去这部分月供差额的复合收益，同样以10%复利计算。
最后，我们算出以10%复利计算，到第300期时使用“等额本息”法的差额收益还剩余388743.62元。也就是说，如果W小姐的理财能力达到年化10%的话，选“等额本息”法还款25年后能比选“等额本金”法多出38万多元的现金。显然她应该选“等额本息”法还款。
当然，并不是每个人的理财收益都能达到年化10%，那么理财收益多少以上才适合选择“等额本息”法呢？我也做了一个计算，以W小姐为例，当她理财收益为复合年化5.99%时，到300期时差额收益刚好为0，也就是两种方法的差相额收益刚好相抵。那么，当W小姐理财复合收益高于5.99%，就可以选“等额本息”还款法，这样更合算；低于5.99%，就选“等额本金”还款法更合算。
在现实中，我们大多人是不会等到25年后还清贷款的，可能持有几年就会把房子卖掉，这就涉及到提前还清贷款的问题。下面，我们假设5年后W小姐卖掉房子，需还款赎楼，来算一下两种还款法的差异。
W小姐5年后一次性还清剩余本息，也就是第61期时一次性还清。“等额本金”法的剩余须还本息是803898.33元，“等额本息”法的剩余须还本息是901606.97元，后者要多还97708.64元。
我们可以用表格计算出，如果W小姐采用“等额本息”法，且理财复合年化收益能达到6.17%，到61期还款时每月少还的月供经理财后变成了97708.11元，这笔钱刚好可以用来补“等额本息”法要多还的差额。也就是说，W小姐如果理财能力达到复合收益6.17%以上，就选择“等额本息”还款法合算，超不过这个平衡点就选“等额本金”还款法合算。
表中我们还以10%的理财复合收益做了计算，到61期一次性还清贷款时，月供差额经理财后达到108292.79元，减去多还的97708.64元，还可余下10584.15元。这笔钱并不用W小姐多花任何精力，只是在现有条件下的选A还是还B的不同结果。理财能力达到年化10%的W小姐在签银行贷款协议时，只要一念之差，这笔钱就没有了。
当然，以上计算都是建立在不论选择哪种还款法，W小姐都有足够的现金去偿还的基础上。如果近期还款能力有限，选“等额本金”法的月供压力太大或无法保证按时还款，那不论理财能力如何，都只能选“等额本息”法了。
