10号文是必需的,但下面还需更进一步,进行更深层的土地体制、住房体制以及政府体制等方面的变革。
国务院出台了国发10号文,加大了住房市场的调控力度。对这场调控,事前有相当多的征兆,对此并不突兀。而且可以预期的是,如果10号文没有取得预料的调控效果,中央政府将会出台更严厉的调控措施。我更关注的是,未来2~3年是转型的关键时期,在关注短期问题的同时,需更关注住房这一问题在发展方式转型中的作用。为此,可能以下几个问题需要进一步分析。
第一,伴随着我国城市化的不断提高,未来20~30年,住房需求仍将呈现快速增长的态势。这种需求是一种真正的刚性需求。当前我们强调内需的作用,强调消费在经济增长中的作用。那么,在调控住房市场时,就既要保障好、培育好住房的刚性需求,也要防止投资性需求对刚性需求的挤出。因此,10号文在管理需求上重点放在抑制炒房和投机性购房上,是合理的。
第二,在我国近几年高速增长的投资中,房地产投资有很重要的位置。一方面,房地产投资涉及的上下游行业多,投资系数大,如何保障住房投资在调控中不会大起大落,可能是各级政府在调控中需要关注的问题。另一方面,需要在调控中弱化房地产的固定资产投资属性,增加房地产市场的服务属性。换言之,能否在调控中加大对住房服务业的支持力度、盘活住房存量、提高住房配置效率、改变住房过重的投资属性,是我国发展方式转型中一个很重要的方面。为此,希望10号文在短期调控初显成效时,前瞻性地考虑中长期性的问题。
第三,应当说,从过去十年的经验看,伴随着住房需求的不断上涨,市场化是最有效地满足这一需求的途径。但这并不排除政府在住房保障中的责任。过去几年我国住房调控没有取得预期效果,很大原因就是政府在这方面的责任并没有落实,甚至某些级别的政府在某些方面逆向调控。从这个角度看,10号文明确了各级政府的责任,不仅强化了政府在保障性住房方面的供给责任,而且强化了各级政府对房地产市场的监管职能。这是一个比较大的进步。但是,很遗憾的是,我们在10号文中没有看到对地方政府炒地行为的规范,而这恰恰是住房问题的一个根源。问题在政府,却让市场吃药。如果不能在进一步理顺政府与市场的作用中取得突破,调控的效果会受到很大的制约。
第四,发展方式转型重在建立好的经济秩序和社会秩序。在住房问题上,除了房价过高外,垄断国企职工与公务员享受的低价房,业已成为民怨的一个重要来源。如果不能在调控中规范住房秩序、打破住房的二元供给(市场化供给与福利供给),住房调控的效果将受到极大影响。而这个,恰恰是行政机关的自我革命。能否在这方面取得进展,就得看政府的勇气如何,能否真正站在独立的立场,摆脱利益集团的影响。
从上面的分析可以看到,住房的问题在很大程度上是当前发展方式转型滞后的集中反映。最为典型的是,在GDP增长主义下,住房投资能够在短时期内带来高的经济增长,由此成为地方政府的新宠。因此,如果不从发展方式转型的大视野出发,在采取短期调控措施的同时推进相关的改革,住房问题有可能陷入“调死放乱”的周期性循环。而这个格局恰恰不利于经济社会的平稳发展。因此,10号文是必需的,但下面还需更进一步,进行更深层的土地体制、住房体制以及政府体制等方面的变革
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