2016论房之十一：关于房产的几个观点

1、中国的房子做为大类资产，投资的黄金时代已经过去，原因是一线城市租售比太高，且每平米价格与市民可支配收入比值太高，需求端决定天花板，二三线城市由于供给很大，也很难上涨，中国的人均居住面积已经不低，而城市化率已经56%，人口老龄化加速。

2、对于一线城市改善型需求，买房不如租房，目前我们家的策略是同小区再租一套房子，所以不存在租房搬家等困扰。

3、对于北漂沪漂深漂，如果买房负担太重，就先租着，主动权在自己手里，人很难预测五年后自己干什么。如果到了孩子上学这种关键时刻，也可以选择去二线城市生活，现在一线和二线差距在缩小，不论硬件还是工作机会差距都在缩小，即使教育，区别主要是京沪的高考特权，但现在出国留学这么容易，还有考研弯道超车机会，完全可以避开自己孩子的教育劣势。

4、啃老要节制，父母支援买房，确实让自己轻松些，但现在一线的房价，如果父母压力也大，别强求，有很多过了退休年龄的人，还四处出差做项目给孩子结婚攒钱买房，让人心酸。

5、中国工薪阶层的收入，尤其是高薪收入阶层，增速在快速下降，中国高薪收入接近美国，外企这块基本很难涨，国企高薪也受反腐限制，高薪收入的增长只剩下民企在贡献。收入平均水平，比如养老金过去每年10%涨幅，今年只有6.5%，gdp增速下滑、人均可支配收入下滑，所以负债要节制，别想着借钱30年就能沾银行便宜。M2增速是快，但是很多是债务，纯收入=收入-债务，债务快速增长，导致货币增速虽快，但收入增长慢。

6、二线城市买房自住不错，投资也不是很好，有人说二线租售比高，但由于租金总价低，装修折旧不能忽视。

7、所谓买房安全杠杆是误解，买房首付30%，房贷还款3年到4年就相当于支付了50%，只剩下1倍杠杆，还款时间越长，杠杆越低。所谓买房杠杆暴富，建立在房子突发性暴涨的前提下，只要横盘，杠杆率会迅速降低。而所谓房价下跌不强平，也是钝刀子割肉，估计中国很少人体会过负资产还要按时还贷的窘境。