以前不用徵收遗产税时,父母过世后,子女只要搬回父母家,住进主卧室就可以了。可惜现在情况完全不同,把房子留给子女有数种方法,有些还免税。但是为了使交易不出差错,你须先规画。
如果你打算住在家里直到去世,而你的遗产额又低于统一联邦赠与和遗产免税额(2016年为545万元),这是最佳策略。当你过世时,你房子的基价就会采用公平市价,你和你的继承人都不用为房子增值而付资本利得税。
同时因为你的遗产价值低于遗产免税额,你的继承人也不用付联邦遗产税,他们可搬进房子住,也可卖房套现,将不会欠税或欠很少税。
如果你搬出房子,你可把房子给子女,但要动用免税额。每年赠与免税额是1万4000元,你和配偶各给子女和其配偶1万4000元,可抵销房价的5万6000元(14000 x 4)。只要房价不高于545万元,你就不欠赠与税。
但是这种策略有两大缺点。由于子女获得房子的成本较低,未来出售可能要付资本利得税,而且你的统一联邦赠与和遗产免税额减少。
若你想把房子过户给子女,但仍想住在房里,国税局会嘀咕,所以要特别小心。可考虑以市场全价把房子卖给子女,再以卖方融资的方式,让子女付得起房款。而你自己则以市价向子女租房。
若你卖房或付租金低于市价,一项隐晦的税法条款,可把你去世时的房子所值仍包括在你的可课税遗产内,因为你未完全放弃「拥有和享用」房子,所以你仍被视为拥有房子。同时,支付的租金低于市价,将导致子女无法申报可扣税的租金损失。
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