田耕尚：社区生鲜+农贸市场改造+政府民生工程的综合实验

来源：第三只眼看零售 作者：赵向阳

“买菜”是老百姓得以解决一日三餐的基本途径，也是政府部门重点关注的民生工程。政府部门的痛点在于，作为生鲜流通的主要渠道——传统农贸市场因为环境设施老旧、食品安全隐患较大、从业人员素质低下等问题，需要升级改造。对于老百姓关心的“菜篮子工程”，政府部门需要在食品安全、保障供应、平抑物价等方面有所作为。

在这样的背景下，杭州市钱塘新区下沙街道正在尝试一项“社区生鲜店+农贸市场改造”的综合实验，最终通过“1个体验中心”+“N个社区生鲜店”的模式，解决辖区内老百姓放心食品的购买需求。

其核心逻辑是，将原来数千平方米的农贸市场改造为农产品体验中心和加工配送中心（旗舰店），然后围绕着它在三公里范围内开设若干个100-300平方米的社区生鲜店，中间有循环流动的配送车辆负责配送生鲜商品到店。

《第三只眼看零售》获悉，杭州市下沙街道政府与一家名为吴余品牌管理公司民营企业签署协议。后者负责农贸市场改造、社区店运营、农产品供应链打造，而下沙街道则在房租减免、税收优惠、物业提供方面给予政策支持。

而这一场实验最终呈现在消费者面前的，是一家叫做田耕尚的社区菜场。

78平方米社区菜场

日均销超过一万元

9月25日，田耕尚杭州盛泰名都店低调开业。这间经营面积只有78平方米的生鲜小店经营香烟、肉禽、水产、冷冻冷藏、熟食、鸡蛋、厨房用品、蔬菜、水果、粮油米面、食品饮料等多个品类，共计420个SKU。

《第三只眼看零售》获取的该门店从9月27日至10月7日的经营数据显示，这段时间门店销售总额为110856元，单日最高销售可达25346元，客单价为19.33元。合计下来，日均销售额超过一万元。

田耕尚品牌操盘手、原杭州联华华商鲸选品牌、生鲜供应链负责人程园表示，目前的经营数据令他满意。今年预计将开出10家这样的社区菜场。据介绍，由于物业面积所限，田耕尚盛泰名都店并不是规划中的主力店型，未来将开设150方米的标准店。

150平方米的标准店除了田耕尚盛泰名都店所包含的品类之外，增加了日用百货、休闲零食以及烘焙类商品，共计700个左右的SKU。标准店将被命名为“吴余生活”。

“我们将采用双品牌运作，面积更小的田耕尚将演变为生鲜专营店，未来甚至可以入驻商场、超市来拓展业务，而吴余生活则是我们主打的社区生鲜店”。程园告诉《第三只眼看零售》。

据悉，田耕尚盛泰名都店毛利率为15%，门店配置三名员工。由于面积所限，其生鲜商品多为包装好的标准份商品。如前所述，这个项目是街道政府支持下的民生工程，其租赁的物业产权归属为街道政府，因此在租金上有所优惠。综合下来，面积为78平方米的田耕尚盛泰名都店日均销达到7800元便可实现盈亏平衡。

田耕尚的另一端，是由下沙街道中心区块农贸市场改造而来的旗舰店（中心店）。旗舰店分为上下两层，共计3000平方米，第一层为分拣中心兼生鲜零售体验中心；二层经营日用百货品类。

旗舰店的一大作用是向周边的社区生鲜店配送生鲜商品，一个旗舰店可辐射20家社区菜场，一日配送两次。

按照程园的说法，旗舰店承担三个功能：一是分拣中心兼配送中心。所有社区店的生鲜商品都在旗舰店进行分拣、打包并配送至辐射门店；二是生鲜体验中心。旗舰店同时还承担面向顾客的零售功能，习惯于在这里买菜的周边居民还是可以到这里购买生鲜食材；三是网上订单履约中心。一些线上订单从这里直接配送至消费者指定地点。

那么，这座由农贸市场改造而来的旗舰店的商业模式是什么？项目策划者为笔者算了一账：

先看收入。旗舰店主要有两块收入，一是配送，每日计划配送额为10万元，以3%的配送费计算，收入为3000元；二是零售，每日规划零售额为7万元，以20%综合毛利率计算，收入为14000元。合计每日收入为17000元，每年收入约为621万元。

再看成本。旗舰店成本分为人力成本、设备摊销折旧及水电杂费、租金成本、配送车辆折旧成本（配送人员公司计入人力成本）。其中人力成本以60人，每年5.5万元计算，合计330万元每年；设备摊销折旧及水电杂费每年为200万元；配送车辆折旧成本为5万元，由于菜市场改造为政府支持项目，目前免收取租金，上述成本合计为535万元。

综上所述，旗舰店收入减去成本，保守测算每年毛利额为86万元。

田耕尚：社区生鲜+农贸市场改造+政府民生工程的综合实验

田耕尚：社区生鲜+农贸市场改造+政府民生工程的综合实验

有为政府+实干企业

“下沙模式”可以复制吗？

据了解，吴余品牌管理公司已经与下沙街道签下两座农贸市场改造项目和开出10家社区生鲜店的年目标。如果该项目能够按照预期实施，接下来下钱塘新区还有200多个商业网点可供选择以及多个农贸市场有待改造。

下沙街道的实验给行业提供一种思考：“有为政府+实干企业”可以孕育出一种新的商业形态吗？事实上，这种政府与企业的合作模式被称为PPP模式。PPP是英文“Public-Private Partnership”的简写，中文直译为“公私合伙制”，是指公共部门通过与私人部门建立伙伴关系提供公共产品或服务的一种方式。

2015年10月20日，国家发展改革委和全国工商联在北京举行政府和社会资本合作（PPP）项目推介电视电话会议，江苏、安徽、福建、江西、山东、湖北、贵州等七个省份在会上推出总投资约9400亿元的287个项目，涉及市政、公路、轨道交通、机场、水利、能源等多个领域。

在零售业界，合力超市开展的惠民生鲜就是典型的PPP项目，并且取得良好效果。由于贵州耕地稀少，物流不便，这使得贵阳市的蔬菜、水果、肉等民生消费品比周边省会城市高出不少。

为了解决贵阳市民“买菜难、买菜贵、买菜远”的问题，贵阳市政府推出“惠民生鲜”工程，政府提供75%左右的十年期房租补贴或免租物业，及菜篮子“价调基金”集中补给零售商，加大物流、批发市场建设等支持。

合力超市响应政府“公益性惠民生鲜超市建设”， 解决当地居民的“买菜难、买菜贵”问题。截止2018年，合力旗下惠民生鲜已达超过70家。

业界关心的是，下沙街道推行的这种“社区生鲜+农贸市场改造”项目能否复制？《第三只眼看零售》认为，核心在于“一仓带多店”的模式能否跑通。

以田耕尚杭州盛泰名都店的当前数据来看，这家店的业绩是达到预期的。那么，伴随着竞争加剧或者多家门店开业之后，是否确保每家门店或者大部分门店能实现预期的业绩？

我们都知道，社区生鲜存在一个盈利的“U”型曲线，当只有几家门店的时候，可以实现公司的整体盈利，而当门店数多了之后，后台成本加剧，公司进入亏损阶段。直到门店数到达相当规模之后，公司才有可能实现整体盈利，而这个过程是非常具有挑战性的。

另外，通过旗舰店向周边门店配货是不是一种最高效的供应链模式呢？旗舰店同时要承担配送中心兼零售功能，势必会影响到彼此的效率和用户体验，这种业态在业界此前并没有出现过。因此还需要通过经营数据来判断。

不过，《第三只眼看零售》认为，政府与企业合作，最大程度利用好政府的相关资源和民营企业对市场的把握与专业能力，这个出发点是好的。如有成功案例，也将成为零售企业值得尝试的一个途径。【完】