关于房地产中介行业，就事论事的讨论已经很多，但如果站在行业特点的高度看，又能得到哪些结论呢？
房地产中介行业水深、难管的一个重要原因就是，“穷人做了一件复杂的富事”。
首先，中介行业的收入有“低工资，高提成”的特点。中介人员从事的房产业务往往价值几十万、几百万、甚至上千万，但其基本工资却非常低，只有通过提成，或遍布整个交易中各个环节的灰色、甚至黑色操作，才能为他们带来高收入。
其次，中介行业从业人员一般年纪不大、学历、素质不高、中介行业的高收入与其从业人员的自身能力是不相称的。而且，这也使得高收入具有不稳定性，预期收入不高，于是，犯错的机会成本也变小了。
再次，中介行业的本质是促进交易信息和成本的降低，但这就意味着房地产交易中的信息不对称、不透明特点，也就使得中介人员有了浑水摸鱼的机会。而且，在这个过程中，政府的各种政策，不是遵循逻辑一致性，建立最基本的规则，而着眼于不同目的，这就扭曲了中介市场(作者注：参见《房屋出租托管合理吗》)，使这个行业的信息成本提高，给了中介行业更多的灰色操作机会。
最典型的例子莫过于“新国五条”刺激出来了更多的阴阳合同。同时，灰色操作当然会提高中介的收入——实际上，任何扭曲市场的政策，对中介而言都是利好。
所以，对超出其自身能力的高收入的渴求，较低的犯错成本，政策扭曲导致的信息成本，这些因素都不断刺激中介人员“创新”、花样百出，消费者叫苦不迭。
从这几个因素来看，如果想从最基本的因素来改变中介行业的现状，中介业务涉及的高额性无法改变，信息不对称、不透明的基本特点，以及加重这种局面的诸多矛盾冲突的政策也是无法改变的，能改变的无非是从提高机会成本下手，改变从业人员的收入结构。
但是，政府却无法、也不应该直接改变、干涉任何行业的工资结构。政府可以做的是，通过严格的资质制度，提高从业者的机会成本。
在很多国家，房地产经纪业是个非常特殊的行业，必须持有执业资格证才能从业，而中国从事房地产经纪行业的人大多没有执业资格证。据保守估计，我国有100万人从事房地产中介行业，但是考取房地产经纪执业资格证书的共有3万余人，而进行注册，而后从事该行业的只有2万余人。
不过，必须指出的是，虽然可以设置资质许可，但是，中介行业技术门槛低，许可也不可能设置得很高，这就会造成两个现象：一是从业资格证的租赁现象，另一个是资格证书的滥发。所以，监管、或者资质要求上移就是一个理所当然的结果，即对公司设立门槛。实际上，在竞争压力和信誉压力下，市场做出的监管并不见得不政府差，信息透明和事后补救都可以通过市场的竞争来完成。
(注：编辑配图；图片来自网络)
引起此次出台新规的原因之一是“张金凤案”。2013年3月，神秘买家张金凤通过我爱我家中介公司购买11套房屋。实际上，张金凤是企图通过委托他人代购，协商先过户、后结清尾款，然后抵押房产等方式，利用时间差和房价上涨的预期来获利。但是，由于房价并未如预期上涨，资金链出现问题的张金凤，就在房屋过户但未付清房款的情况下玩起了“失踪”。
由于这些交易是通过“我爱我家”进行的，3月28日，“我爱我家”召开发布会，表示将出资2300余万，先行向被拖欠尾款的9位受害业主支付全部尾款，然后，“我爱我家”再向张金凤追偿，若追不回来，损失由公司承担。
显然，在市场竞争的压力下，具有一定规模的我爱我家公司，不但有实力补偿，规模化产生的商誉价值，也使公司愿意补偿。如果这次业主是通过一家小中介交易，那么结果就不会那么乐观了。
另一桩案子时间更早。2003年11月，北京的首批“放心中介”，北京坚石房地产经纪有限公司突然在一夜之间人去楼空。坚石公司先以高价聚敛大量房源，然后低价出租，利用交租收租的时间差，聚集大量房款以投资。
不过，当年北京的租赁市场远不如当下火爆，租进来容易租出去难，“坚石”资金链断裂，付不了业主房租，被众多业主告上法庭。案子拖了3年，到2006年的时候，北京高院作出终审，“坚石”实际掌控人于波被判处无期徒刑、没收其全部个人财产。但是，事情的高潮还不在这里。
最初注册坚石公司的是大名鼎鼎的潘石屹，他也是坚石公司的第一任法人，他的弟弟潘石坚接手后再转让给了于波，虽然，潘家兄弟经营坚石时没有任何纠纷，公司也转让给了于波，但于波在诈骗的过程中对外宣称公司的法人是潘石屹的弟弟潘石坚，很多人也正是因为潘石屹的名号才相信了坚石公司。
也正因为这个原因，这个案子成了2005年京城房地产界第一大案。在坚石案件初期，背了黑锅的潘石屹非常坚定地对媒体宣称，绝不“给坏蛋买单”，但在被骗的几百名房主四处告状上访的压力之下，最终还是私人出资1000万，补偿“坚石案”受害者，平息了事件。值得一提的是，坚石案从另一个侧面表面了房屋托管的确存在风险，其高利润有一定合理性。
这两个案件带来的一个共同的启示就是：中介行业，只有大量的信誉、商誉、较高的沉没成本，才能成为被中介侵害的消费者的最终救济，而这个最终救济也自然会转变为中介企业在经营过程中对员工的约束。而这个约束，比政府的约束，更直接、更有效，更切中各个操作环节中可能存在的关节。
目前房地产经纪公司注册资金的下限是10万元，连北京市区一个卫生间都买不到，违规的机会成本可谓极小。这也就造成了北京沿街房地产中介多过米铺，而小中介、黑中介又成了违规、侵害消费者利益的重灾区。
在10年前，市场就自发的形成了商誉对经营行为的约束，而商誉来自于规模，那么，设置进入门槛就是可行的方法。当然,必须指出的是，进入门槛绝非数量管制，而是政府以透明的规则促进集约化、规模化，加大市场竞争，通过竞争的外部压力，达到约束企业内部经营行为的目的，最终，保护消费者的利益。
(责任编辑：余江波)
