【公证普法】赠与设立居住权，公证解决两代人房产过户难题

老裴早年购买的一处房产被划定为学区房，他打算留着房子给孙子上学用。因学校要求房产必须登记在学生父母名下，老裴的儿子小裴希望能将房子过户到自己名下，老裴一直未表示同意。父子俩最近为这件事情闹僵了，二人不得已来到公证处向公证员寻求帮助。

公证员通过与老裴的沟通了解到，老裴认为房子还是要留给儿子的，但对于现在就办过户这件事，他心里头还有几点顾虑：

对于老裴的疑问，儿子小裴觉得有口难言：

我办过户只是为了给孩子上学，我心里认为这房子还是父亲的，他依然能住在房子里，我也不会随随便便卖房子。父亲犯了疑心病，怎么都不相信我，我也很委屈。

针对老裴父子俩的情况，公证员为他们量身设计了“赠与+设立居住权”的公证方案——

老裴父子俩共同办理赠与合同公证，约定老裴将上述房产赠送给小裴个人所有，不作为小裴与妻子的夫妻共有财产；同时，作为获得赠与的条件，小裴必须保障老裴的居住权利，在房产上为其设立居住权。

这样一套公证方案为何能满足父子二人的需求，达到化解矛盾的目的呢？公证员主要从以下三个方面考虑：

与传统的买卖过户方式不同，在赠与合同中双方可以明确约定所赠财产是受赠人的个人财产，不作为其与配偶的夫妻共有财产。小裴通过赠与所获得的房产可以约定为他的个人财产，与妻子无关，免去了老裴对儿媳妇分割房产的担忧。

不同于平常所理解的无条件赠与，赠与人可以在赠与合同中对受赠人附加义务。老裴将房子赠送给了小裴，同时对小裴设定保障老裴居住的义务，可有效消除老裴对过户后居无定所的顾虑。

居住权一经登记设立即产生公示作用，且不因房屋所有权的变更、转让而消灭，他人可通过查询不动产登记簿获知居住权设立情况。虽然过户后小裴成为了新房主并拥有出售房产的权利，但在实践中小裴几乎找不到愿意为老裴保留居住权的买家，从而达到了限制小裴出售房屋的目的。

听了公证员解释后，老裴父子俩对这套“对症下药”的方案表示极为赞同，并当场办理了赠与合同公证。据悉，老裴已据此公证书将房屋过户给了小裴，同时小裴也已在房屋上为老裴登记设立了居住权，两代人的房产过户难题就此得到解决。

赠与合同是传统公证项目之一，而居住权是《民法典》出台后的“瞩目新星”，公证员巧妙地将二者融合在一起，为申请人提供贴心的公证法律服务。类似老裴父子俩的情况在公证处并不少见，公证员都根据不同的需求一一提出具体公证方案，有效化解了各方矛盾，为家庭和谐幸福保驾护航。

相关法条

《民法典》第六百五十七条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

《民法典》第六百五十八条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

居住权条文

《民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

《民法典》第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

《民法典》第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

来源：南京公证处订阅号

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