如何防止土地出让金缴纳逾期

    提要：土地出让金缴纳逾期是指土地受让人超过与国土资源部门（出让人）签订的《国有土地使用权出让合同》约定的土地出让金缴纳时限，推迟缴纳土地出让金的行为。土地出让金缴纳逾期，是当前国土资源行政主管部门土地出让金征收管理工作中普遍存在的突出问题。
　　防止土地出让金缴纳逾期，及时足额地将土地出让金收缴入库，是国土资源行政主管部门土地出让金征收管理的重要任务，它对于提高土地资产利用率，加快建设项目开发进度，推动地方经济发展，具有很重要的现实意义。

　　造成土地出让金缴纳逾期的原因是多方面的，但主要有两方面：
　　一是出让人未能按土地出让合同约定，在规定时间内将土地交付受让人使用。土地出让人出让的不是净地，或是界址不清，或是地面建筑物没有拆除，或是基本的开发条件不到位（如电、水、路等基础设施）。在这些情形下，出让土地无法及时交付给受让人使用，受让人也相应延迟缴纳土地出让金时限。造成土地出让金缴纳逾期。
　　二是供地审批环节繁琐，受让人无法及时领取建设用地批准书。这里以经营性用地为例，出让人通过以招拍挂方式确定中标人、竞得人后，与中标人、竞得人填写成交确认书，签订国有土地使用权出让合同。按规定只要竞得人根据土地出让合同约定缴清土地出让金后，出让人就应当向中标人、竞得人核发建设用地批准书。可是在具体工作中，有些地方的国土资源部门不是这样做的。他们认为，经营性用地出让前，报经市、县人民政府批准的，是经营性用地招拍挂出让方案，而不能视为供地批准文件。要供地必须按权限报供地审批。于是要求中标人、竞得人提供项目立项文件，建设项目总平面布置图，规划、环保和林业等有关行政主管部门的批准文件等等。在这里且不说办理相关部门批准文件需要耗费竞得人多少时间，单说提供一个建设项目总平面布置图，就不是一件省时的事，少则几个月，多则半年一年是常见的事。由于不能及时提供相关材料，供地无法及时获批，建设用地批准书也无法及时核发给中标人、竞得人。不少中标人、竞得人就以此为由，不按约定时限缴纳土地出让金。

　　针对造成土地出让金缴纳逾期的原因，防止土地出让金逾期缴纳，必须认真做好以下几项工作。
　　认真做好土地出让前的地块准备工作，坚持净地出让。力求出让宗地权属清楚、界址分明、补偿到位，地面建筑物拆除干净，具备土地开发建设必要的基础设施。这样一旦土地出让，出让人就可及时交地，受让人也可及时用地，有助于土地出让金及时收取。
　　简化供地手续，缩短供地时间。《土地管理法实施条例》第二十二条第四款明确规定：“通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同，土地使用者应当依法申请土地登记”。按该条款规定，以招拍挂方式提供国有土地使用权的程序是：拟定出让方案——报有权机关批准——国土部门组织招拍挂——出让人与竞得人签订土地出让合同——土地使用者申请土地登记。
　　国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（ 11号令）第二十三条也明确规定：“受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。”这条说的是招拍挂竞得人按照出让合同约定缴清全部出让金即可申请土地登记，领取土地使用证。
　　综合《实施条例》和 11号令，可以得出以招拍挂方式提供国有土地使用权的程序是：拟定出让方案——报有批准权限机关批准——国土部门组织招拍挂——出让人与受让人签订土地出让合同——受让人交清全部出让金——土地使用者申请土地登记，领取土地使用证。这个程序是必需的、简洁的。有些地方在上述程序的出让人与受让人签订土地出让合同环节后，又加入供地报批环节，且要求竞得人提供建设项目的有关批准文件，是重复的、不必要的。减去这个环节，就可以大大缩短供地时间，土地受让人也没有更多的理由逾期缴纳土地出让金。
　　严守合同约定，追究违约责任。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后 60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”依照此规定：出让人在与受让人签订土地出让合同时，一定要明确土地出让金缴纳时限，即受让人必须在土地出让合同签订后 60日内全部缴清土地出让金；还必须明确违约责任，主要有两方面内容，一是向受让人加收一定比例的滞纳金，二是出让人有权解除土地出让合同，并可请求违约赔偿。当然合同双方的权利义务是对等的。在合同中同时必须明确出让方义务。在这个问题上《福建省国有土地使用权招标拍卖管理办法》第三十五条规定得很清楚：“中标人、竞得人未按《国有土地使用权出让合同书》约定的期限全部支付出让金的，从期满次日起每日按欠缴款额的万分之五加收滞纳金。滞纳超过 60日仍未全部支付的，招标、拍卖人有权解除《国有土地使用权出让合同书》，并可请求违约赔偿。中标人或竞得人已全部支付出让金的，招标、拍卖人未按约定的期限提供出让土地使用权的，中标人或竞得人有权解除《国有土地使用权出让合同书》并可请求违约赔偿。”这是很值得各地借鉴的。
　　明确合同约定是首要的，严格执行合同则是更重要的。合同签订后，出让人必须及时交付土地给受让人使用，同时还必须督促受让人按时缴纳土地出让金。对在规定时限内未能全部交清土地出让金的，应告知其土地出让金缴纳情况、加收滞纳金标准及起算日、滞纳时限（最多不超过 60天）。在规定的滞纳时限内，受让人依然未缴清全部出让金的，出让人可直接通知受让人解除合同，直至请求违约赔偿。严格执行合同是出、受让人双方的共同义务。若有一方违约，就必须严格按合同约定，追究违约责任，切不可手软，否则合同就会成为一纸空文，形同虚设，毫无意义。