〔案例来源〕胡锦光主编：《2013年中国十大宪法事例评析》，法律出版社2015年1月版，第155-173页。
编者按
“小产权房”通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房，它并非法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。该类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，其所谓的“产权证”也不是真正合法有效的产权证。针对“小产权房”，北京市国土资源局和北京市住建委曾经在2013年12月联合下发相关通知，坚决遏制违法建售该类住房的行为。
2013年，”北京市门头沟区法院判决小产权房买卖合同有效“一案被评为2013年度中国十大宪法事例，该事例涉及我国宪法上的土地制度管理等相关问题。为此，苏州大学王健法学院程雪阳副教授撰文予以评析。
事件回溯
2010年1月8日，朱先生看上了一套位于北京市郊的村民自建房，其与房东阴女士签订了书面《房屋买卖协议》。协议约定，阴女士将其所有的位于北京市门头沟区军庄某村庄内的一套房屋出售给朱先生，售价为45万元整。1月5日，朱先生已经交纳了定金1万元给阴女士，合同签订当天补齐了剩余44万元房款。
合同签订之前，朱先生已经知道该房屋不具有正式的产权证，也完全不具备办理正式产权手续的条件，系农村的小产权房屋。但是由于房屋价格对比市售商品房价格优势明显，朱先生还是选择了购买该房屋。
2013年下半年，随着北京房价的疯长，朱先生购买的这套小产权房的售价也随之飙升。在卖出房屋两年多后，原房主阴女士觉得之前的交易实在“太亏”，萌生了毁约的想法。经过了解，她意识到自己卖出的房屋是小产权房，现行的法律并不保护这样的交易。遂将朱先生告上法院，要求判定2010年1月8日与朱先生签订的《房屋买卖合同》无效。
受理此案的北京市门头沟区人民法院审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，买卖双方于2010年1月8日签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。加之，双方当事人均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋系小产权房的事实均知情，鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台，且双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理无明确预定，故法院对于原告要求确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。2013年12月2日，法院判决驳回了原告小雪的诉讼请求。
事实上，近几年，关于小产权房屋买卖合同是否受法律保护的案例和讨论，每年在中国都会发生很多，法院判决的结果也各不相同。比如在2007年的“李玉兰与马海涛小产权房买卖纠纷案”（即著名的“北京宋庄画家村案”）中，一审法院和二审法院就认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，马海涛与李玉兰签订的房屋买卖协议无效。
而审理上述朱先生与阴女士房屋买卖合同有效的门头沟法院，在2013年年底也做出过相反的判决。比如，在2013年11月19日的“高永茂诉北京市门头沟区龙泉镇西辛房村村委会房屋买卖合同纠纷案”、2013年12月18日的“姚小娴诉北京市门头沟区龙泉镇西辛房村村委会房屋买卖合同纠纷案”以及2014年5月15日的“郝攀诉北京市门头沟区龙泉镇西辛房村村委会房屋买卖合同纠纷案”，门头沟法院就认为，西辛房村委会将建造在本村集体土地上的房屋出售给高永茂等人，而高永茂等并非该集体经济组织成员，故双方的买卖行为违反国家法律强制性规定，应属于无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的乙方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在这两个案件中，高永茂和姚小娴都是2006年12月与西辛房村委会签订的《房屋买卖合同》，当时门头沟龙泉镇人民政府都出具了证明，证明涉案房屋系西辛房村在本村集体土地上兴建的村民住宅楼。
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