房贷背的累想提前还，但是超过1/3后还是傻子

丁先生在2007年8月贷款100万元购买了第一套房，当时享受的是银行首套房七折下浮优惠利率，借款期限为30年，今年想要把贷款还掉。结果从房多多置业专家处得知，还款时间超过1/3的时候，再提前还贷不划算，那么丁先生到底该不该还呢？

多多君来帮丁先生的算算，看看房多多置业专家的可信度是多少！

丁先生贷款金额为100万元，贷款期限为30年，商贷利率为7折（不随利率调整而改变），还款方式分为两种，等额本息和等额本金。使用工具：提前还款计算器（购房者也可以根据自己的实际贷款金额进行测试）

等额本息提前还贷

我们计算下，当等额本息分别到第九年、第十年（三分之一处）、第十一年时全额提前还贷，有何区别。购房者们请注意三个数值变化。（提前还款日期、已还利息额和节省利息支出）

第九年全额还清：

已还利息额：332567.65元

节省利息支出：267829.82元

利息共计：600397.47元

第十年全额还清：

已还利息额：306504.15元

节省利息支出：293815.13元

利息共计：600319.28元

第十一年全额还清：

已还利息额：332567.65元

节省利息支出：267829.82元

利息共计：600397.47元

聪明的小伙伴可以看出来了，从上图可以得知，利息总额相同的情况下（微差基本忽略不计），第十年是节省的利息和已还款的利息基本是一半一半了，第十一年开始差距拉大......so，房贷还款到第十年（等额本息）可以还掉一半的利息，从第十一年开始，节省的利息金额越来越少。结论：等额本息提前还贷第十年之前还款最划算。

等额本金提前还贷

同样的方法，我们计算下，当等额本金还款分别到第九年、第十年（三分之一处）、第十一年时全额提前还贷，有何区别。

第九年全额还清：

已还利息额：262823.75元

节省利息支出：251104.58元

利息共计：513928.33元

第十年全额还清：

已还利息额：286309.72元

节省利息支出：227713.89元

利息共计：514023.61元

第十一年全额还清：

已还利息额：308652.36元

节省利息支出：205466.53元

利息共计：514118.89元

从上图可以得知，利息总额相同的情况下（微差基本忽略不计），第九年开始节省的利息和已还款的利息基本对半，第十年开始差距拉大......so，房贷还款到第九年（等额本金）可以还掉一半的利息，从第十年开始，节省的利息金额越来越少。结论：等额本金提前还贷第九年之前还款最划算。

多多君叨叨：

对于丁先生来说，从2007年到今年刚好第九年，借款期未过三分之一，提前还款还是划算的。但是，对于那些还款已过1/3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义。