保障房建设是今年的“硬任务”。住房和城乡建设部在今年年初与各省级政府集中签订《保障性住房目标责任书》，今年需要开工建设1000万套保障房，相当于2010年全年商品房的总销量。巨额资金从哪里来？在昨天开幕的外滩金融法律论坛上，保险资金如何参与保障性住房建设成为热议话题。
保障性住房建设不同于一般的商业不动产投资，具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求，对于保险资金而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，同时也有助于降低保险资金运用对资本市场的依赖度，有效规避市场波动的风险。尽管保障房市场被业内看作保险资金创新投资渠道的突破口，但也有专家指出，由于目前险资投资不动产的细则及保障房建设的相关政策并不明确，保险资金进入保障房市场面临的风险不容忽视。
据统计，落户上海的保险机构三分之一聚集于黄浦区外滩区域，总数超过70家。在外滩金融法律论坛上讨论保险资金参与保障房建设问题，吸引了关注的目光。
一个双赢策略
作为民生重大工程的廉租房、公租房等保障性住房建设如何吸纳社会资金参与，为保障房建设提供稳定可靠的资金来源，是保障房制度长期有效运转的关键。
根据中国住房和城乡建设部测算，今年1000万套保障房建设大约需要资金1.3万亿元，相当于2010年全社会固定资产投资总额的5%。整个“十二五”期间，计划建设3600万套。在论坛上，上海市住房保障和房屋管理局副巡视员李东介绍，上海“十二五”期间目标建设100万套保障房，总的建筑面积约6000万平方米，需要投入资金4000亿元。今年的任务是建设22万套，约1500万平方米，需要资金约900亿元。目前保障房解决资金的途径有两方面：一是财政拨款；二是吸引社会资金参与保障房建设。今年上海市政府在保障房建设方面的财政投入将超过100亿元，但缺口依然较大。李东认为，相比之下，吸引保险资金是最容易实现的。
去年10月1日新修订实施的《保险法》已将不动产列入保险资金运用的范围，保险机构投资不动产主要用于购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，这一规定也为保险资金投资保障性住房提供了政策支持。同时，由于保险资金所设定的投资预期收益率相比其他种类资金并不高，目前普遍开展的保险资金债权使用计划，一般设定的资金投资利率都是在银行同期贷款基准利率上打8.5折或9折。这既符合保障房建设项目的低收益率特点，同时相比银行贷款也具有明显的成本优势。
外滩金融法律论坛的主讲嘉宾、上海金茂律师事务所的毛惠刚律师表示，引进保险资金和商业化运作模式，有助于填补保障性住房建设庞大的资金缺口，能够有效缓解政府巨大的财政压力，加快保障性安居工程的建设与发展；同时，有助于拓宽保险资金运用渠道，提高保险资金的长期投资收益，有利于保险行业的长期稳定发展。可以说，保险资金投资保障性住房建设是一个双赢的策略。
已有成功案例
保监会官方统计数据显示，截至2011年一季度末，保险业资产总额达到5.4万亿元，保险资金运用余额达到5.02万亿元，较年初增长6.6%。按照规定，保险公司投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于公司上季度末总资产的10%，理论上可有超过5000亿元的保险资金投入不动产。
据毛惠刚介绍，目前已有数个保险资金参与保障房建设项目的案例。今年3月9日，中国太保旗下太平洋资产管理有限公司牵头,阳光财险、天平车险等四家险企参与发起设立的“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过保监会备案。该计划为7年期，计划募集资金40亿元，预期收益率约在5%以上，资金主要用于上海地产集团在徐汇区铁路南站地区、徐汇区华泾地块和普陀区上粮二库部分地块公共租赁住房项目建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营，该项目建成后，亦将有效缓解上海市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难。这是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后，国内保险机构的第一单不动产债权投资计划。该债权投资计划投资的项目作为上海首批公共租赁房项目，对于保险资金投资公共租赁房建设起到了一定的示范效应，带动更多的保险资金参与公共租赁房建设，充分发挥保险资金为国民经济发展及地方经济建设服务的作用。继涉足上海市公租房建设之后，中国太保将目光投向了北京市场。太平洋资产管理公司将募集50亿元资金投入北京市保障房建设，已获保监会备案通过。
今年5月13日，中国平安与上海城投总公司签署投资协议，推出7年期“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，平安以募资不超过30亿元的规模支持上海保障性住房建设，具体用以支持城投控股在上海投资建设的松江新凯、青浦诸光路等保障性住房项目。该计划采用固定收益和浮动收益相结合的方式，债务金额的50%按照固定利率6.4532%计算，另50%按照央行公布的同期贷款基准利率下浮5.1%，浮动利率计息部分的年债权收益率不低于 5.44%且不高于 8.16%。根据初步测算，与同期银行贷款利率相比，该计划将为城投控股保障性住房建设项目节约财务成本约7000万元；该项目预计年化收益率约在6%，略高于债券利率及银行大额协议存款利率。
制度有待完善
去年10月上海市下发 《关于切实推进本市公共租赁住房工作的通知》，要求研究成立市级投融资机构和投资试点机构，引导公积金、保险资金、社会资金等投资公租房建设项目。政府的积极引导和完善的运作机制也正是险资在上海开展保障房试点的原因之一。但与会保险业界人士认为，在实际操作中，以保监会部门规章为主要依据的保险资金投资规范与其他法律规范和商业惯例之间存在一定的不协调，需要进行制度完善。
首先，凡是债权投资必须获得担保，这是保险资金投资的前提。现有的太保、平安项目中，都由上海城投作为担保方提供担保，北京的土地储备项目则是由土地储备作为抵押。但是，目前除了京、沪等经济发达地区外，大部分地方政府对保障房建设资金来源及项目收益还未有明确规划，这在一定程度上限制了社会资金的积极介入。其次，保险机构投资不动产，土地使用权自投资协议签署之日起5年内不得转让。保障房建成后，其中一部分是要出售给市民的，因此建成5年内不得转让土地使用权这一规定对于保障房项目很难适用。另外，保险资金是有基本回报要求的，而保障性住房项目本身的社会效益高于其经济效益，投资收益并不高，在吸引力方面也有所不足。
对此，与会的法律专家和保险业界人士提出了一些建议。毛惠刚认为，保险资金投资保障房建设的相关细则必须尽快出台，明确凡是保险资金投资保障房项目，“土地使用权自投资协议签署之日起5年内不得转让”这一规定不适用。同时，考虑到保险资金的基本回报要求，建议投资保障性住房的债权投资计划业务所得的收益能得到税收上的减免。基于保障性住房的公益性、长期性和稳定性等特点，有专家建议保监会可以将保险资金参与保障性住房建设划归基础设施建设类的投资，按债权级别分类，允许保险资金通过基金、股权、债权等多种方式投资，以更好地支持保障性住房建设。
