二手房购房心得

买房之前的准备

首先，确认对方这套房产有房产证，没有房产证的房子，是不能过户交易的——因此，期房是不能交易的。
这里某位同志就是贪便宜，买了“二手”期房，被人骗了房款跑到国外了。

其次，确认该房产属于可以出售产权的性质，比如无抵押、动迁房已经满5年。
这些属性可以凭房屋地址门牌号在房产交易中心查询，房产交易中心可以显示该房产是否可以交易。

最后、产证上所有权利人必须同意出售该房产，权利人不能亲自到场的，要有经过公证的授权委托书，同意处分该房产。
如果没有获得所有权利人同意的交易行为，被视为无效。

产证上只有夫妻一方姓名的，从法律上来说只需要有名字的人同意，但最好是夫妻没有纠纷并且另一方也同意出售，至少有中介证明。否则将来他们夫妻闹口水，影响你买的房子的交易。

房子里有2套户口的房子最好别买。除非2套户口的户主都是房产权利人。




交付房款的步骤：

0)千万不要支付什么意向金。
意向金都是中介拿来骗人的。支付意向金是其他都没有谈拢的情况下单方面出钱，所以非常被动，极可能被中介套牢，等于白给中介送钱。
一个中介利用意向金坑害客户的例子：
http://bbs.sh.liba.com/t_507_3475299_1.htm


1）定金。
定金都是直接付给上家，并让上家开具有中介证明的收条，保存好收条。
不建议把定金给中介转交，万一中介玩滑头，上下家就会吃亏。

2）首付。
在确认交付首付前，必须确认该房产可安全交易（就是前面那三条）。首付一般是3成。
一个良好的中介服务，会确保交易的安全进行。

也就是，确保上家没有一房多卖（一般中介会把房产证压在中介那里，并去做交易预告登记），确保下家的贷款足够（贷款不够的情况下，交易自动取消），确保过户顺利，并且房款能够及时达到上家的账户。
首付，我建议直接给上家，中介能够确保交易顺利的话，这是最好的方式。
给中介很大的风险，万一中介拿了房款跑掉，你打官司都找不到人。

签正式房地产买卖合同同时交首付之后，中介会为下家做贷款合同，申请贷款。
如果无法为下家贷款足额，按照法律规定，该交易自动取消，上家无偿退还定金与首付。
所以下家一般就担心，万一贷款不成功上家不肯退钱怎么办？

这个时候，如果你担心自己不能成功贷款，你可以提前与上家商量好，去银行申领一个资金监管（交易中心也提供此服务），或者开一个双人账户，你把钱存在那里面，只有等你和上家都到场的时候才能把钱取出来，资金唯一流向是转给上家。除非你和上家都同意不用转给上家，你一个人或者上家一个人都是不能动用该账户的。
如果上家不同意这个方式，那你就只能选择把首付钱给中介的账户——我觉得这样不安全，这年头中介生意不好，业务员拿了这几十万上百万跑了，你奈何？

如果你都会担心不能成功贷款，我估计上家也不愿意把房子卖给你。。。。。。
如果上家收了钱不肯交易，起码他还有套房产你可以向法院打官司要这套房产。。。。。。。。

贷款批复，正式去过户交易。
中介会为你们准备合同，1式n份。
过户成功后，房子从权利上就属于下家了。
这个时候，担心的一般就是上家了——什么时候才能拿到钱啊？
过户申请的20天后，出产证，公积金贷款中心会自己去拿产证，出他项权利证明，放款给上家。
有商业贷款的，要自己去拿他项证明给银行，银行放款给上家。

3）尾款。
留住尾款的主要针对户口迁移问题。如果上家还有户口在里面，建议尾款额度不少于5万，否则他要是不迁移户口，你跟他有得耗了。尾款太少，没有威慑力。他完全可以赖账。
如果对方需要交房以后才迁出户口，一定要把deadline写在合同里，并写明违约金，上不封顶。
在交易前没有户口问题的，开始交易后一般也不会迁移户口进去了，因为房产证被中介拿了，过户的当天被交易中心收回。
如果上家没有户口问题，尾款主要是针对水电煤过户、物业过户、房产维护等，额度可以少些，1万、5000都可以。

尾款在交房当天付清。
直接给上家。