业主报价下调 中介带看量减 北京二手房持续降温

近日，北京二手房11月网签数据出炉，二手住宅整体网签量为11203套，较上月上升26.2%，同比去年上涨32.8%。

网签量的上涨并不能反映北京二手房市场当下的真实状况，受小长假以及9月公积金政策集中网签的影响，10月网签量处于全年低位。11月网签量的回升，只是周期性的正常回调。专家认为，当前市场仍处于平稳阶段，甚至还在持续降温。从市场表现看，二手房业主报价仍在下调通道中，中介带客上门也成了难事儿。

新增客源有限 二手房价格持续下调

从需求端看，多家中介数据显示二手房新增客源增量有限，房源降幅明显。11月，麦田新增客户量环比仅上升1%，带看量下降1%，新增房源量环比下降16%。相较于麦田，贝壳的数据显示客户量、房源下滑更为明显。Real Data数据显示：11月北京新增房源及客源量环比分别下滑13.7%和2.6%。

分析出现下滑的原因，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为与新房市场的集中供应在一定程度上分流了二手房的需求。进入年末新房集中入市，11月北京约6500套限竞房及共有产权房进入市场。他认为，在市场走低情况下，年末市场翘尾幅度不大，预计，全年二手房成交量15万-15.5万套，全年均价同比下跌4%左右。

从成交走势看，自今年5月北京二手房市场达到小高峰之后市场需求持续减少。进入11月，贝壳数据显示二手房实时成交量结束下降态势。成交的回升使得可售库存下降，去化周期略微缩短，但两者仍处2016年以来的高位上，去化仍旧较难。

从价格看，二手房成交均价连续下跌。麦田数据显示，11月北京二手住宅价格环比上月下降了3.1%。就北京麦田二手住宅挂牌房源价格数据来看，11月份挂牌均价环比上月略微下降0.6%。Real Data数据显示：11月北京全市二手房成交均价59381元/平，环比下跌2.8%，同比微跌0.7%，均价与今年3月水平接近。

麦田房产首席市场分析师张叶松表示，从近几个月北京二手房价格走势来看，伴随着交易量从小高峰回落至平稳，挂牌价在下半年以来呈现出持续小幅降低的走势，市场交易价格仍将继续下降。

议价空间持续加大  降幅大房源成交占比增加

随着价格的松动，市场对房价下降的预期增加，观望态度浓厚，倒逼业主让价幅度增大。根据北京麦田成交房源价格监测数据，11月份买方整体议价幅度（客户议价=成交价/最后一次报价-1）为-6.9%，较上个月下滑1个百分点，本月客户议价空间是2017年以来的最高水平。

另外，在双方议价中降价房源比例达到97%，和上月相比降价房源占比继续增加，尤其是高降价幅度的成交房源占比继续提升。其中，降价幅度在5%-10%的成交房源占比为36%，较上个月上升1个百分点；降价幅度在10%以上的成交房源占比为17%，占比是今年来的最高位，较上个月提高3个百分点。

Real Data数据给出了差不多的答案。11月新增带看客源量环比继续下滑2.7%，自5月后已连续下滑6个月，核心500盘7天带看比例依旧处年内低位。受市场需求低迷影响，调价中涨价房源占比保持在调控后10%的低位上。业主报价延续7月以来的下跌态势，11月环比下跌1.4%，跌幅略有扩大。议价空间继续扩大至5.2%，处在2017年以来的高位上

麦田房产首席市场分析师张叶松表示，面对交易量平稳价格回落的市场，业主对房价预期继续走低，降价幅度高于市场降幅的在售房源在市场上更容易成交。