浅谈第三人善意取得制度
作者：郝芝宏 发布时间：2010-12-24 10:11:50
在审判实践中，我们经常会遇到“善意取得第三人”这个概念，尤其是在房地产迅速发展的今天，涉及善意取得第三人对房屋所有权的案件屡见不鲜，但在对善意取得第三人的理解也各有不同。要正确处理好该类案件，首先要正确理解什么是善意第三人，知道其内函和外延，掌握其构成要件。下面笔者就简单谈一下自己对此粗浅的理解与认识。
所谓“善意取得第三人”，是指财产占有人无权处分其占有财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。这里的受让人即为第三人，其受让时如果出于善意，且支付了对价，并完成了物权变动公示，则构成善意的第三人。物权法颁布实施前，善意第三人仅适用于动产所有权，实施后其范围又扩大到不动产。由于我国正处于向市场经济过度的转轨期，不动产登记制度尚未完善，特别是在房屋预售过程中存在着“一方二卖”或“一房多卖”的情况，导致许多购房人的权利得不到保障。因此，物权法将善意取得制度适用于不动产交易领域，可最大限度地保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序发展。
善意取得制度的目的在于保护占有的公信力，保护交易安全，鼓励交易，维护商品经济的正常秩序，促进社会经济的有序发展。那么，怎么才能构成善意取得，其构成要件是什么呢？根据物权法第一百零六条的规定，有以下三个要件：
1、受让人受让该不动产时是善意的。财产的善意取得以受让人的善意为条件，这是对受让人主观方面的要求。善意是相对于恶意而言的，受让人受让该不动产时应是基于善意，不知道出让人没有处分权，并且因相信不动产登记公示公信的效力而与出让人进行交易，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。在这里需要注意两个问题：一是何为善意，如何界定；二是善意的确定时间。笔者认为，所谓“善意”，是指行为人的内在心理活动状况。其不显于外部，很难进行认定。法官在判断受让人是否为善意时，应采取推定的方法，由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能举证证明受让人为恶意，则推定其为善意。关于善意的确定时间问题，一般认为证明受让人的善意应当限于财产受让时，至于以后是否为善意，则不影响善意取得的效力；如果受让人在交付财产前出于恶意，在交付时当然可以推定其为恶意。
2、以合理的价格转让。善意取得的适用应以有偿取得为前提。这是对受让人受让方式的要求。善意取得必须支付合理的对价。价格合理是善意取得的构成要件之一，同时也是区分善意与否的重要标准，因此关于价格合理与否的标准问题就显得尤为重要。不动产的善意取得制度，是牺牲原权利人的利益来维护社会交易安全、保护善意第三人利益的。受让人如果不支付合理的对价，没有为取得该不动产付出相应的代价，则原权利人如果要追回该不动产，这一行为虽然会对受让人造成一定的影响或不必要的麻烦，但由于受让人受让该不动产时是无偿的，法律就没有必要牺牲原权利人的利益来保护受让人的利益。因此，受让人必须以支付合理的对价，才能视为构成善意取得的条件之一。
3.转让财产依照法律规定应当登记的必须已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。通过一定的公示方法完成了物权的变动，这是对受让人受让形式的要求。依照《物权法》的规定，除法律另有规定的除外，不动产登记的时间为该不动产所有权转移的时间，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。即是说，第三人在完成了上述财产物权变动所有权转移的公示方法后，才能构成善意取得的条件之一。如果双方仅仅达成了合意，而并没有发生标的物的转移，则不能发生善意取得的效果，双方当事人仍然是一种债的关系。
适用善意取得制度的结果，是物的原权利人丧失了其对物的处分权或处分权受到限制，善意受让人（第三人）则取得物的所有权或设定于其上的其他权利，与当事人各方利害攸关，以上三个要件必须同时具备，第三人才能构成善意取得。
编辑：马顺顺
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