浅谈第三人善意取得制度
作者:郝芝宏 发布时间:2010-12-24 10:11:50
在审判实践中,我们经常会遇到“善意取得第三人”这个概念,尤其是在房地产迅速发展的今天,涉及善意取得第三人对房屋所有权的案件屡见不鲜,但在对善意取得第三人的理解也各有不同。要正确处理好该类案件,首先要正确理解什么是善意第三人,知道其内函和外延,掌握其构成要件。下面笔者就简单谈一下自己对此粗浅的理解与认识。
所谓“善意取得第三人”,是指财产占有人无权处分其占有财产,如果他将该财产转让给第三人,受让人取得该财产时出于善意,则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。这里的受让人即为第三人,其受让时如果出于善意,且支付了对价,并完成了物权变动公示,则构成善意的第三人。物权法颁布实施前,善意第三人仅适用于动产所有权,实施后其范围又扩大到不动产。由于我国正处于向市场经济过度的转轨期,不动产登记制度尚未完善,特别是在房屋预售过程中存在着“一方二卖”或“一房多卖”的情况,导致许多购房人的权利得不到保障。因此,物权法将善意取得制度适用于不动产交易领域,可最大限度地保护善意第三人的利益,从而促进社会主义市场经济有序发展。
善意取得制度的目的在于保护占有的公信力,保护交易安全,鼓励交易,维护商品经济的正常秩序,促进社会经济的有序发展。那么,怎么才能构成善意取得,其构成要件是什么呢?根据物权法第一百零六条的规定,有以下三个要件:
1、受让人受让该不动产时是善意的。财产的善意取得以受让人的善意为条件,这是对受让人主观方面的要求。善意是相对于恶意而言的,受让人受让该不动产时应是基于善意,不知道出让人没有处分权,并且因相信不动产登记公示公信的效力而与出让人进行交易,如果受让人具有恶意,则不得适用善意取得。在这里需要注意两个问题:一是何为善意,如何界定;二是善意的确定时间。笔者认为,所谓“善意”,是指行为人的内在心理活动状况。其不显于外部,很难进行认定。法官在判断受让人是否为善意时,应采取推定的方法,由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证,如果不能举证证明受让人为恶意,则推定其为善意。关于善意的确定时间问题,一般认为证明受让人的善意应当限于财产受让时,至于以后是否为善意,则不影响善意取得的效力;如果受让人在交付财产前出于恶意,在交付时当然可以推定其为恶意。
2、以合理的价格转让。善意取得的适用应以有偿取得为前提。这是对受让人受让方式的要求。善意取得必须支付合理的对价。价格合理是善意取得的构成要件之一,同时也是区分善意与否的重要标准,因此关于价格合理与否的标准问题就显得尤为重要。不动产的善意取得制度,是牺牲原权利人的利益来维护社会交易安全、保护善意第三人利益的。受让人如果不支付合理的对价,没有为取得该不动产付出相应的代价,则原权利人如果要追回该不动产,这一行为虽然会对受让人造成一定的影响或不必要的麻烦,但由于受让人受让该不动产时是无偿的,法律就没有必要牺牲原权利人的利益来保护受让人的利益。因此,受让人必须以支付合理的对价,才能视为构成善意取得的条件之一。
3.转让财产依照法律规定应当登记的必须已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。通过一定的公示方法完成了物权的变动,这是对受让人受让形式的要求。依照《物权法》的规定,除法律另有规定的除外,不动产登记的时间为该不动产所有权转移的时间,动产物权的设立和转让,自交付时发生效力。即是说,第三人在完成了上述财产物权变动所有权转移的公示方法后,才能构成善意取得的条件之一。如果双方仅仅达成了合意,而并没有发生标的物的转移,则不能发生善意取得的效果,双方当事人仍然是一种债的关系。
适用善意取得制度的结果,是物的原权利人丧失了其对物的处分权或处分权受到限制,善意受让人(第三人)则取得物的所有权或设定于其上的其他权利,与当事人各方利害攸关,以上三个要件必须同时具备,第三人才能构成善意取得。
编辑:马顺顺
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