在香港召开中期业绩报告会,凤凰网现场对话融创中国董事会主席孙宏斌,他透露,从顺驰过快的全国扩张中中吸取了教训,只在京津沪渝布局。以下为对话实录:
凤凰房产:虽然销售金额全年目标可能会达到300亿,但毛利率实际是下降的,这是否是因为一部分项目降价销售,下半年项目均价约为多少?现在融创资金情况如何?下半年买地开支是多少?
孙宏斌:其实我们每个项目的毛利率与净利率都没有变化。为什么总体下降,原因主要有两个:一个是收购北京首钢项目,我们占35%,首钢占65%,这是有溢价的,仅这一项,将毛利率拉下10%;另一个是扩张速度太快,今年上半年我们付了10个亿现金与14亿贷款,目前看来对于利率贡献是负的,实际上明年就开始有回报了。这就像父母工资在涨而存款下降一样,因为他们养着两个上大学的儿子,只花钱不赚钱。我们现在就像养着两个上大学的儿子,等到毕业后,他们就不花钱可以赚钱了。
单从项目来看,毛利率是没有下降的,不是因为降价引起的,而是因为并购的事情,这是比较正常的。
关于负债率,融创上半年支付了约40亿土地款,还有24亿绿城[简介 最新动态]负债,能把负债率仍然控制在93%是很不容易的。我们也将在未来继续维持这个水平,我没想降低融创的负债率,为什么要降低呢,今年的土地市场也不错、贷款也不是那么容易,现在钱很值钱,而我们有钱放在账上不做开发,就为降低负债率,是没有意义的。
凤凰房产:融创好像特别青睐地王地块,包括北京万柳地王拍卖也有参加,是因为现金流比较充裕吗?下半年有何拿地计划?有无相中地块?
孙宏斌:这与我们的战略有关:我们只在京津沪渝布局,这四个直辖市本身就是比较受关注的地区。另外,我们定位于做高端住宅,不是什么地块都能做高端,供选择的北京上海地块很容易成为地王。
所以我们也会持续关注优质地块,下半年我们的拿地计划主要集中在北京、上海的核心地块。上半年投入了一半资金预算与绿城合作,约为43亿元,下半年双方都将再投入18亿注入合营公司,另外,下半年预计也将约43亿投入到土地市场中。
凤凰房产:会不会继续收购绿城的一些项目?对于绿城的销售有如何调整,价格方面有何调整?
孙宏斌:我们与绿城合作后,对绿城的产品、品质、价格影响不大,因为我们看中的就是绿城的品质,如果这个改变,我们的合作便没有意义。其实合作后绿城主要的改变在于销售结构,比如将户型面积稍微调小,售价方面相较于去年年底有一定微升。
我们也不会再购买绿城项目,目前绿城不缺钱,而且绿城在长三角、天津的项目都合作过了。我们的布局很坚决,只在京津沪渝,所以绿城其他项目并不符合我们的定位,不在我们的合作范围之内。
凤凰房产:融创定位是一直深耕京津沪渝,在调控的背景下,聚焦一线城市风险会不会比较高,受调控影响比较大?融创为何只定位市场比较窄的一线城市,未来会不会往二三线发展?是否从顺驰之前过于快速全国化的失败中吸取了教训?
孙宏斌:我们确实从顺驰过快的全国扩张中中吸取了教训:一个是现金流的控制,二个是范围太大管理难度也太大。
但我认为京津沪渝绝对不是一个很窄的市场,四个地方的总人口大概有1.2亿左右,每年的开发量在1亿平米以上,这是个巨大的市场,这里面也有一线与二三线之分:京沪算一线,天津算二线,重庆是三线,另外我们在嘉兴等四线城市也有发展。我们一直看好一线城市,我从来不认为二三线城市市场优于一线城市,一线城市有机会我们绝对不会放弃。
而且我们一定会坚持高端产品,不能因为它是高端产品就认为它卖得不好,高端产品也有卖得好与不好,关键在于销售。高端产品的销售速度与现金回流应该更好。
凤凰房产:这一年来融创的股价一直低于发行价,您如何看待这个问题?
孙宏斌:确实,我们发行价在销售只有五六十亿的时候已经很低了,现在销售已经能完成300亿,仍然低于发行价,我也感到比较痛苦。投资者对于融创的认识也需要过程吧。
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