在昨天(20日)举办的中国第七届房地产年会上,开发商和营销机构在回应中极力鼓吹商业地产的投资机会。不过数据确实也显示,住宅市场调控的紧箍咒一直没松,商业地产的价值开始凸显。
据经济之声报道,北京万科商业发展部总经理钱嘉以保利地产的案例,说明开发商是如何应对市场变化的。
钱嘉:保利有个项目在四环外,叫保利东郡。有栋楼是写字楼,它觉得不好卖,改成了公寓。现在写字楼好卖,它又把住宅改回来了。很多原来商改住的,不改了,又住改商了。
保利的故事绝非个案。07、08年住宅地产最热的时候,住宅投资价值一度超过商业地产,开发商趋之若鹜,但现在两类地产价格倒挂的局面正在逆转。北京上古新锐房地产经纪公司执行董事吴疆说,目前的一轮商业地产热正是对07、08年的补涨:
吴疆:大家知道,03、04年写字楼的售价是住宅的1.5倍,商业是住宅的2倍以上。03、04年把住宅改成写字楼,07、08年把写字楼改成住宅。也就是说还有一轮这样的过程,我希望大家能抓住机会。
在年会现场,记者看到成群的外地人在展台前打听商铺租赁情况。在北京呆了8年、有房有车的吴先生觉得现在投资商铺更划算:
吴先生:价格还不错,在考虑之中。几十平米的吧,做个小买卖。
记者:考虑哪些地段?
吴先生:考虑大兴这块,或者北五环这边。
搜房网的统计数据显示,前三季度商业地产中,北京商铺成交38万平米,同比增长17%;写字楼成交125.6平米,同比增长83%。写字楼交易量远远超过新建商品房40%的涨幅。
吴疆说,随着成交放大,北京写字楼扩散化的趋势正在加速,中关村、CBD等传统商圈逐渐过时,而亦庄、顺义新城等新的商圈正在兴起:
吴疆:绝大数多写字楼的开发或者是竞争都进入到了四环以外,因为四环以内已经没有多少地块了。以后大家谈的不再是中关村写字楼,不再是CBD,不再是金融街。可能更多的是望京写字楼。
但过度的商业地产热同样蕴藏着风险。目前国内存在严重的购物中心开发一哄而上、盲目攀比的现象。数据显示,截至年初全球在建的购物中心按面积算,一半以上在中国。二线城市单个购物中心平均8万平米的面积,体量比一线城市要高出18%以上。华纺地产销售总监赵耿认为,出现这一问题的关键是开发标准的缺失:
赵耿:我们国家缺少一个法律层面上的规范或者规划,到底多大的购物中心需要多少人群,需要多大的经济基础来支撑它,我们目前处于一个群龙混战的阶段。
在今年8月的国务院39号文中,政府明确要求小区的商业配套面积不得少于10%。在盖大购物中心、大商场的同时,如何多做、做好社区商业的开发,对于喜欢赚快钱、赚大钱的开发商以及商业地产市场发展来说,都是考验。
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