房价还有多少下跌空间
艾经纬
有房产项目测算的结果显示，当金融中心项目销售均价下降15%时，
项目整体销售净利率为10.83%，仍可实现盈利；
当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡。也就是说，一般地产商的降价容忍幅度在15%~30%，保本是最起码的。
房价下跌，地产商肯定是哭，购房者肯定是笑，下跌多少会是地产商的承受能力？购房者当然希望房价越低越好。然而，房价会跌多少呢？这很难说，但我们不妨可以从地产商的行为中管窥一斑。
房价会跌多少，其实第一步应该着眼于地产商能降多少，毕竟地产商还是掌握着相当大的主动权。有媒体发现，前期几份上市公司公告以及近期的半年报泄露了地产商的容忍度。
5月下旬，上市公司中天城投在再融资说明公告中，对于房价变动对项目效益进行了测算。
中天城投假设一项目最终销售均价在正负15%范围内变化时，测算的结果是，当金融中心项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为10.83%，仍可实现盈利；当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡。
类似的还有莱茵置业，该公司对旗下的枫郡项目进行了可行性研究报告，其项目类型主要为住宅，预测的住宅平均销售价格为10314元/平方米。测算结果显示，当项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为6.39%，仍可实现盈利，当项目销售均价下降23.22%时，项目将达到盈亏平衡。
也就是说，一般地产商的降价容忍幅度在15%~30%，保本是最起码的。
但需要说明的是，项目效益测算是动态的，是预计售价变动对利润的影响，涉及两个方面：成本和售价。从成本来讲，主要包括土地成本、建安成本等，但是具体到不同的地产项目来说，各个成本环节都不一致，回款情况也难以把控，再加上项目之间的价格受到地段、设计等方面影响，也会存在差异。
当然，不同的地产商市场策略不一样，有些希望周转率高，因而低毛利出手也是很有可能的，某大型地产商内部关于楼盘毛利率的测算和实际统计报告显示，有些楼盘毛利率甚至不足1%，很让人惊讶，比卖白菜还要低得多。
所以，鉴于各家地产商具体情况，降价容忍各有差异。
根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院的研究报告，2013年，沪深及内陆在港上市的房地产公司毛利率均值分别为34.54%、33.27%。也就是说，在保持盈亏平衡前提下，地产商平均降价三成还是能勉强挺过去的。
此外，根据巴克莱银行的研究报告，国内大型地产商的净利润率在14%左右。
上述是地产商在遭遇市场寒冬时，所能主动接受的降价范围，但现实中，很多中小地产商已经挺不住了，这时也就不是你愿不愿意降价的问题，而是必须得降的问题，而且为了保证现金流，割肉都上演了。
就地区而言，2014年4月杭州超过20个楼盘降价，这股降价潮已冲击到别墅等高端物业，某400平方米的单体别墅总价目前只要300万元，较于此前售价，相当于打了对折。
还有个典型的地区，2014年6月根据相关统计，广州番禺在售楼盘数量为55个，降价盘占据近三成，有17个之多。
在价格“大跳水”的名单中，最让人咋舌的当数全国总价地王项目亚运城 。端午小长假，亚运城山海湾推出70余套特价单位，报价9800元~12500元/平方米。
另一个赚足眼球的楼盘则是华南板块的万科欧泊，房价一跌跌回2012年。端午假期前一个周末，该盘推出B5栋新货，报价15000元~16000元/平方米，与3、4月的开盘价相比，足足降了5000元~6000元/平方米。
以地产商为例，雅居乐应该是最惨的。雅居乐在2010年以5.25亿元拿下佛山一商住用地，楼面地价高达7121元/平方米，成为当年区域单价“地王”。2014年5月，雅居乐佛山地王项目对外销售资料显示，以9字头的售价对外出售，甚至部分特价单位仅8000多元/平方米，相比去年最高的价位几乎折一半。此外，雅居乐位于常州、成都等多地的项目也出现大幅度的降价。
对于房价会跌多少，笔者没能找到一个好的研究方法，而且房价各城市之间差异较大，也没有很好的衡量指标，单纯看70个大中城市新建商品住宅价格指数的话，老百姓肯定又要笑话的，统计指数离现实太遥远了。
有些投行预测了，我们看看。渣打银行中国首席经济学家王志浩2014年6月表示，估计会有一些城市出现硬着陆，像温州或者是鄂尔多斯那样，房价跌50%以上，估计有10~20个城市会发生这种情况。
再看下海外，当年日本泡沫经济造成房价下跌，日本上世纪50年代以后房价一直上涨，而上世纪90年代泡沫破裂之后下降幅度超过60%，甚至很多房子价格下跌90%；美国次贷危机的前期，房价也一直涨，危机爆发后大幅下降40%多。
摘自《第一财经日报》
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