信网1月4日讯一汽大众华东基地落户即墨;青岛蓝色硅谷发展规划出台;青荣城铁通车……随着即墨一系列重磅利好刺激了经济，楼市也从中受益。不过，受制于严重的库存，即墨房地产市场仍任重道远。在青岛各郊市经济体中，即墨市均价仅次于原胶南市，位居第二，其他三市胶州、平度、莱西与即墨存在一定差距;从具体项目来看，当前区域内共有54个楼盘在售，刚需小户型由于受消费者青睐，销售速度较快，别墅项目则去化较慢。
概况 楼市较有活力
即墨占据青岛打造国际大都市东翼的地利，是“大青岛”最大的潜力板块之一，“疏老城、建新城，连滨海、融青岛”，短短12个字概括了即墨的发展思路。房价点评网青岛区域市场分析师刘彩霞认为，即墨占“大青岛”发展重要区位、有商贸等优势产业人口基础，蓝色新区扼即墨滨海新城和老城连接枢纽，承蓝色硅谷核心区产业孵化，更是具有青荣城际铁路通车利好。“蓝色新区于2012年提出，5.2平方公里核心区建设预计五年内完成，目前多处于地块整理出让时期;蓝色新区规划一定程度上需借力青岛蓝色硅谷核心产业区规划落位，虽然其产业落位、人群引进存不确定性，但为楼市带来发展红利是毋庸置疑的。”刘彩霞说，依托蓝色硅谷打造培养高端人才的基地，可以为楼市提供购买力支持，而产业人口不同于投资客，买房子着眼于实际使用，有利于提升居住氛围，从而促进区域的良性发展。
即墨楼市一大特点是物业形态较为丰富，既有高端别墅，又有刚需高层，改善型小高层也占比较大。“这首先是市场和政策决定的 ，即墨相比主城区，容积率较低，有做低密度产品的条件，而一开始高端别墅受欢迎，渐而带动其他物业类型的跟进，容易被购房者接受。”同策房产咨询青岛研展总监李杨说，由于即墨的自然环境较好，又有重量级规划的支撑，房价在郊市中名列前茅，房地产市场也比较有活力。
特色 温泉资源优势
温泉镇板块是岛城旅游地产一个重要区域。资源叠加优势加上配套设施，让温泉镇板块上马了很多房地产项目，大量出现的楼盘多号称“温泉+海景”、“青岛最宜居”。青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江介绍，温泉镇本打算打造成旅游度假区，大批别墅项目闻风而上，后由于种种原因规划搁浅，从而导致别墅滞销。实际上，在如今的惨淡楼市之下，高端项目卖得本来就困难，温泉镇大多数别墅难逃打折甩卖的命运。不过，港中旅海泉湾项目2014年5月份推出三期新品高层，均价达到了8500元/㎡ ，身价赶上了温泉镇许多别墅。对此，房价点评网高级分析师张斌指出，“港中旅是真正搞旅游的 ，旗下的星级酒店运营得不错，交通、餐饮、休闲都跟得上，长期运营下才得来这个较好的局面。”
未来 顺应市场变化
同策房产咨询青岛研展总监李杨介绍 ，同策房产代理了即墨丽山国际、中交中央公元两个楼盘。“即墨楼市主要购买者还是本地人，目前来看，市场半径还不能越过城阳南部，只有个别楼盘能获得主城区市民青睐。”李杨说，以丽山国际为例，较早开发独栋别墅，本地“土豪”对这种高品质产品是处于饥渴状态的 ，一开始便取得热销，不过，随着购买力渐渐消耗，必须对市场进行细分，于是项目又开发了一些小面积别墅，以及高层、小高层，满足不同档次的购房者。
“放低身段顺应市场的变化，才能满足不同客群的需求。即墨地区内需充足，购买力整体还不错，供求关系稳定，只是别墅项目库存太大，必然降价套现。”李杨介绍 ，即墨东部靠海区域从2005年起，就开始开发别墅项目，一开始做的是度假型产品，后来雨后春笋一般豪赌市场 ，而配套设备升级没有跟上，出现滞销可以说是必然的。“说到底还要靠产业发展和人口导入，不能再指望投资客了，而要寄希望于自己的城市化，真正融入大青岛的发展步伐。”
城市信报/信网记者 刘乐芳
| 即墨部分楼盘小区均价一览 | ||
| 楼盘名称 | 地址 | 价格 |
| 翰林苑 | 嵩山二路386号 | 7683元/㎡ |
| 曼谷阳光 | 华山三路以东，黄河一路以北 | 5406元/㎡ |
| 御园 | 嵩山二路177号 | 6687元/㎡ |
| 万科四季花城 | 通济街道鹤山路166号 | 8769元/㎡ |
| 即墨宝龙城市广场 | 振华街88号 | 5729元/㎡ |
| 御墅临枫 | 嵩山二路888号 | 7080元/㎡ |
| 祥和景苑 | 华侨村富华路5号 | 5101元/㎡ |
| 名都苑 | 黄河三路38号 | 8080元/㎡ |
| 安居小区 | 蓝鳌路与嵩山二路交会处 | 6752元/㎡ |
| 温泉花园 | 大田路2997号 | 5587元/㎡ |
| 园丁小区 | 嵩山二路356号 | 7065元/㎡ |
| 即发阳光城 | 文化路719号 | 7877元/㎡ |
| 怡景嘉苑 | 天山一路3号 | 5847元/㎡ |
| 富东花园 | 灵山镇朝阳路68号 | 3040元/㎡ |
| 嶺海艺墅（别墅） | 温泉滨河大道与嶺海路交会处 | 19804元/㎡ |
| 天泰·蓝泉（别墅） | 温泉旅游度假区 | 14263元/㎡ |
| 天泰·圣罗尼克 | 温泉旅游度假区天泰·假日温泉 | 5356元/㎡ |
| 天泰·圣罗尼克（别墅） | 温泉旅游度假区天泰·假日温泉 | 9832元/㎡ |
| 海尔原乡墅（别墅） | 温泉一路399号 | 9785元/㎡ |
| 嶺海逸景湾 | 温泉镇温泉二路与滨海大道交会处 | 9737元/㎡ |
| 安纳溪VILLA | 温泉镇中央别墅区麒麟路与社生路交会处 | 9638元/㎡ |
| 安纳溪VILLA（别墅） | 温泉镇中央别墅区麒麟路与社生路交会处 | 12385元/㎡ |
| 信特景苑广场 | 鹤山路华洋大酒店东侧 | 9060元/㎡ |
| 海信·温泉王朝（别墅） | 温泉镇西侧，大田路北侧 | 8500元/㎡ |
| 海信·马山新城 | 华山一路157号 | 7752元/㎡ |
| 幸福家园 | 黄河三路500号 | 8053元/㎡ |
| 鳌山名苑 | 鳌山卫镇滨海大道东侧 | 8000元/㎡ |
| 鳌山名苑（别墅） | 鳌山卫镇滨海大道东侧 | 15178元/㎡ |
| 银座·一山一墅（别墅） | 盟旺山风景区内 | 7961元/㎡ |
| 海泉湾港中旅公馆 | 鳌山卫镇泉海路1号 | 7808元/㎡ |
| 三盛国际海岸 | 滨海大道与嶺海路交会处 | 7637元/㎡ |
| 三盛国际海岸（别墅） | 温泉镇滨海大道与嶺海路交会处 | 14279元/㎡ |
| 御园银海十号 | 嵩山二路以西、湘江三路以北、文化广场以南、规划路以东 | 7371元/㎡ |
| 青建橄榄树 | 温泉镇大田路南西温泉村北 | 7338元/㎡ |
| 壹品华庭 | 嵩山二路以西、文化路以南、通化路以东 | 7303元/㎡ |
| 天泰蓝山 | 四舍山一路118号 | 7273元/㎡ |
| 天泰蓝山（别墅） | 四舍山一路118号 | 11133元/㎡ |
| 东凯花园 | 黄河三路8号 | 7255元/㎡ |
| 墨香郡 | 文化路以南、长江一路以北、嵩山三路以东、嵩山二路以西 | 7175元/㎡ |
| 天一仁和郡 | 龙泉镇埠惜路以东、辽河一路以北 | 7002元/㎡ |
| 佳源都市 | 华山一路以东、嵩山三路以西、长江一路以北、即发阳光城以南 | 6896元/㎡ |
| 丽山国际 | 鹤山路8号 | 6719元/㎡ |
| 丽山国际（别墅） | 鹤山路8号 | 9562元/㎡ |
| 青建香根温泉 | 温泉镇莱青路西侧,天泰滑雪场东侧 | 6700元/㎡ |
| 青建香根温泉（别墅） | 温泉镇莱青路西侧,天泰滑雪场东侧 | 9476元/㎡ |
| 宝岛花园 | 嵩山一路九号 | 6600元/㎡ |
| 吉上中和居 | 鹤山路805号 | 6567元/㎡ |
| 世贸商都 | 鹤山路888号 | 6407元/㎡ |
| 德馨珑湖 | 长江一路以南,石棚水库西侧 | 6300元/㎡ |
| 德馨珑湖（别墅） | 长江一路以南,石棚水库西侧 | 14155元/㎡ |
| 墨河嘉苑 | 振华街108号、蓝鳌路1088号 | 6262元/㎡ |
| 启翰苑 | 黄河三路168号 | 6210元/㎡ |
| 正森德郡 | 鹤山路与嵩山三路交会处 | 6173元/㎡ |
| 怡景嘉苑 | 天山一路1号 | 6101元/㎡ |
| 信和居 | 通济新经济区天山一路77号 | 5825元/㎡ |
| 润林学府林居 | 泰山一路567号 | 5701元/㎡ |
| 四季香邑 | 鹤山路357号 | 5680元/㎡ |
| 信特紫薇苑 | 鹤山路景苑广场西侧 | 5661元/㎡ |
| 德馨海棠公馆 | 鹤山路广电大厦对面 | 5651元/㎡ |
| 兴华景园 | 通济街道办事处城马路38甲号 | 5598元/㎡ |
| 华侨·幸福里 | 通济街道华桥村兴华路7号 | 5566元/㎡ |
| 永合鼎泰丰 | 长江二路青银高速马山出入口对面 | 5459元/㎡ |
| 观澜国际 | 长江一路88号 | 5314元/㎡ |
| 坊子街拆迁改造回迁安置项目 | 振华街108号、蓝鳌路1087号 | 5250元/㎡ |
| 万科东郡 | 辽河二路与崂山二路交会处 | 5184元/㎡ |
| 吉上·太和城小区 | 北安街道太和东路46号 | 4905元/㎡ |
| 宝太花园 | 204国道即墨市路段121号 | 4708元/㎡ |
| 御墅临枫九期 | 嵩山二路887号 | 4500元/㎡ |
| 即发·金色华山 | 华山镇华锦路168号 | 3946元/㎡ |
| 福慧嘉苑 | 南泉镇三城路以西、鱼水路以北、红星五路以东 | 3770元/㎡ |
| 众和城 | 钱崮山一路159号 | 3555元/㎡ |
| 金韵紫都 | 店集镇政府以东、王刘路以北、二中路以西 | 3214元/㎡ |
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