无论是旧村改造，还是旧城改造，拆迁补偿安置都是最为重要的一关。若不能顺利闯过此关，不但前期各项审批成果无法落实，后期的开发建设也将成为镜中花、水中月。顺利闯关，必须透彻洞悉此关的艰难险阻与复杂困苦。律房律地作为扎根粤港澳大湾区的“三旧”改造疑难复杂问题解决专家，在系统梳理自身从事旧改工作的苦难且卓有成效的各种经历的基础上，结合国家、省、各市的最新颁布的法律法规和政策文件，精心总结了相关疑难复杂问题及其解决方案，供大家参考学习，以共同助力我省“三旧”改造。
本期问题
产权人下落不明的老旧历史房屋如何动迁？
大城市尤其是一些历史古城，老城区建成年代久远，许多房屋动辄上百年的历史。由于政治、社会以及政府管理等方面的原因，许多历史老旧房屋要么没有完善的产权登记手续，不清楚真正的产权人为何许人；要么登记的产权人早已去世多年（甚至街坊也已去世），相关继承登记也未及时办理，进而无法确定现实的真正产权人为何许人；要么虽有明确的登记产权人，但该产权人下落不明。
从广义上来说，上述问题均属于“房屋产权人下落不明”的问题。“房屋产权人下落不明”给动迁工作带来的最大难题是找不到合法有效的动迁、签约对象。为了避免因产权人下落不明而导致动迁工作受阻，现律房律地在总结旧改实践经验的基础上提出如下具有针对性、实操性的解决方案：
一、申请宣告失踪或宣告死亡
此种做法适用于房屋产权明确清晰，但产权人下落不明的情形。由利害关系人根据《民法总则》第40条、第46条、《民诉法》第183条、第184条之规定，向下落不明人住所地基层人民法院申请宣告失踪或者宣告死亡。如果下落不明的产权人同时符合宣告失踪和宣告死亡条件的，建议利害关系人向法院申请宣告失踪。虽然上述两种做法都是改造实施主体达到预期目的，即确定协商对象的有效手段，但宣告失踪的公告期只需3个月，而宣告死亡的公告期一般为1年，耗时较长，可能会拖延拆迁补偿安置工作的进度。
此外，前文所提及的“利害关系人”是指与下落不明的公民有人身关系或者民事权利义务关系的人，包括但不限于被申请人的配偶、父母、子女、兄弟姐妹等。改造实施主体能否作为利害关系人向法院申请宣告失踪或宣告死亡，理论上是可行的。
建议改造实施主体尽量先与被申请人的近亲属等协商，由后者向法院申请宣告失踪或宣告死亡。随后，如法院作出驳回申请判决的，改造实施主体与重新出现的产权人协商沟通以签订补偿协议。如法院作出宣告失踪或宣告死亡判决的，改造实施主体应与产权人的财产代管人或者合法继承人协商沟通以签订补偿协议。
二、司法认定无主财产
目前，对于尚不能确定房屋真正产权人的情形，即所谓的无主财产，最具法律效力的做法仍是“司法认定无主财产”。即是说，由改造实施主体、居委会或者其他个人依据《民诉法》第191条、192条之规定向财产所在地基层人民法院申请认定财产无主。法院受理该申请并经审查核实后发出财产认领公告，公告期间为1年。随后，改造实施主体根据法院处理结果的不同确定协商对象。
如公告期间，财产所有人出现，法院查证属实的，裁定驳回申请并通知财产所有人认领财产。改造实施主体应与出现的产权人协商沟通签订补偿协议；如公告期间，有人对该财产提出权属异议的，法院根据《民诉法司法解释》第350条之规定裁定终结特别程序，并告知另行起诉，适用普通程序审理。改造实施主体待该争议处理之后确定协商对象；如公告期满1年无人认领的，法院判决认定财产无主，并收归国家或集体所有，判决一经送达即发生法律效力。如果无主房产尚有实际居住人且其拒不交出财产的，执行组织可予以强制执行。法院判决认定无主财产后，改造实施主体的协商对象一般为国家授权占有、使用、经营管理无主财产的机关、单位或者集体。
三、由房屋所在的区分局对危险房屋实施抢修代管
对于危险房屋的产权人下落不明或尚不能确定危险房屋的真正产权人的情形，可由相关部门对该房屋实施抢修代管。具体法律依据为《广州市房屋安全管理规定》第35条之规定。根据上述规定可知，房屋所在地的区分局对房屋实施代管并进行治理，需要满足以下三种情形之一：一是对于房屋权属不明晰且无法确定房屋安全责任人的危险房屋；二是所有人死亡且无法确定继承人作为房屋安全责任人的危险房屋；三是所有人下落不明又无合法代理人履行房屋安全责任的危险房屋。一般而言，区分局实施代管前应公告且期限不得少于三十日。实务中，完成抢修代管程序一般需花费半年时间。
四、结语
相信经过上述专业解答，各位读者对产权人下落不明的老旧历史房屋如何动迁的问题已有所了解。总而言之，要想合法顺利地拆迁产权人下落不明的房屋，首当其冲就是要确定拆迁补偿安置对象。只有协商主体得以确定，实施动迁的方向才得以明确，旧改大计方能早日得以实现！
律房律地还将在下篇推文中继续推出旧改实务系列干货，敬请大家关注！
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