导读：征拆业务中，补偿合理与否一直是征收方和被征收方争执不休的主要问题，那所谓的“合理补偿”到底包括哪些部分，“合理与否”又该怎么界定，本文引用最高法的一个判例围绕这一主题为您讲解什么是征地拆迁中的合理补偿
作者丨王金龙律师团队
征收农村土地，拆迁农民房子，在城镇化日盛的当下，是无法抵挡的趋势。不夸张的说，农村的每一块土地，每一处房屋，或迟或早，都将成为城镇化下的征收拆迁产物。
当然，城镇化的初衷是为了老百姓获得更好的长效经济发展，是不能以牺牲百姓当前利益赖获取未来利益的。在这样的宗旨的前提下， 《土地管理法》第五十八条第二款规定，为公共利益需要使用土地，或者为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地，收回国有土地使用权的， 对土地使用权人应当给予适当补偿。
具体说来，所谓“适当补偿”，在法律规定上，对被征收土地的补偿是包括了土地补偿费、安置补偿费和地上附着物及青苗补助费的；其次，相关法律也规定要保证对被征收人的补偿不低于原有生活水平；还有法律也规定作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用……
数条法律规定都对“适当补偿”作了具体或者说补充说明的作用，强调了对被征收人的被征收土地合理、合法补偿的重要性，以保障整个征收拆迁过程中平衡的社会秩序，体现法制社会下的公平、公正。
然而在征收拆迁的实践中，由于被征收人补偿利益偏低引发的征拆矛盾此起彼伏，甚至引发伤亡事件也不在少数。到底什么是“适当补偿”？在实际情况中行政征收方与被征收方都在争取补偿利益的最大化，而由于法律规定的笼统化，导致落实到实践中就会出现“断层”，征收方与被征收方各执一词，都在法律边缘上“打水漂”，双方都有其合理的地方，也有非法的地方。到底如何来把握“适当补偿”，最高法是这样说的：
根据《土地管理法》第五十八条第二款规定，为公共利益需要使用土地，或者为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。同时，根据《城市房地产管理法》第二十条规定，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿；根据《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》第八条规定，财产征收征用应遵循及时合理补偿原则，给予被征收征用者公平合理补偿。
因此，结合我国土地和城市房地产管理法律法规规定以及国家依法保护产权政策，对于上述“给予适当补偿”，不宜单纯以法条规定的文意为限，不能静止、孤立、机械地解释为以受让土地价格为基础给予相应补偿，而宜作统一的法律解释。即行政主体因公共利益需要收回国有土地使用权的，收回的土地使用权以出让方式供应的，应当根据土地面积、剩余土地使用年期、原批准用途、土地开发利用程度、城市规划限制等，参照市场地价水平经专业评估后予以补偿；收回的土地使用权以划拨方式供应的，参照评估的划拨土地使用权价格，核定土地使用者应有权益后予以补偿；确定补偿标准的基准日，原则上应当以行政主体作出收回决定的日期或者以收回土地事宜向社会公告的日期为准。（源自最高人民法院判例：苏州阳澄湖华庆房地产有限公司、苏州市国土资源局资源行政管理:土地行政管理(土地)再审审查与审判监督行政裁定书 ）
对最高法释义的理解应为：
1、对因公共利益而征收的土地，应给予被征收人是足额、合理的“适当补偿”。土地被征收后，对农民首先必须给予补偿。即：补偿在先，搬迁在后，这是程序操作上的首要之意。
2、所谓“适当补偿”，补偿额度评估应该以周围市场价为基准。而市场房价跌伏没有定数，以什么时间点的市场房价为基准甚为关键。在征收拆迁中，一要保证征收拆迁的顺利推进，那对被征收人的补偿就不会羁高；二要保证被征收人的合理利益，那就要保证被征收人的原有财产不收损失；三也要保证社会秩序的正常运行，那就要严格按照法律程序进行。基于三方面的考虑，以征收土地决定或收回土地的公告或通知作出之日的市场房价，为计算征收补偿价格的标准，最为适宜。
3、“适当补偿”中补偿内容不仅仅包含当时当地的土地面积价值，还应包括剩余土地使用年期的价值额度。在计算土地总价值额度时，要综合考虑该土地的原批准用途、土地开发利用程度、城市规划限制等因素对土地价值的提升因素。这是由市场客观规律所决定的，这也是最为全面进行“市场价”计算的结果。一能保证征收行为的客观、公正、公平；二能全面保护被征收人的应得利益。如此，才能落实“适当补偿”。
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