商品房买卖属特定物买卖，购房人支付全款后，即使该商品房未过户，也不属于破产财产
阅读提示：对于购房人来讲，最倒霉的事，莫过于交完全款后，还没拿到钥匙办好房产证，开发商却破产了。这个时候，这套已交了全款的房子，到底是属于购房人的，还是开发商的，购房人还有权利要求继续交房吗？本文将借助三则案例简要分析。
在商品房买卖合同的法律关系中，购房者选定一套房屋后，该房屋对于购房者而言就是特定物。而在特定物买卖中，虽尚未转移占有，但购房人已完全支付对价的商品房不属于破产财产。
一、2012年12月6日，东来公司、沃凯宏签订六套《商品房买卖合同》，约定沃凯宏向东来公司购买东来国际大厦六套商品房；
二、《商品房买卖合同》约定，东来公司应当在2013年12月30日前将商品房交付沃凯宏使用并将土地、房屋权属证书交付给沃凯宏，沃凯宏自行办理商品房转移登记。《商品房买卖合同》已向房地产管理中心登记备案，沃凯宏已付清全部购房款。
三、2013年12月18日，东来公司以其不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由向法院申请进行重整，并获受理。
四、2014年9月19日，因东来公司管理人未按期提出重整计划草案，法院终止东来公司的重整程序，并宣告东来公司破产。该案进入破产清算阶段，管理人着手进行破产财产的清理确认和处置准备工作，拟定破产财产分配方案。
五、2015年7月7日，沃凯宏以其为全款购房人，所购商品房不应列为破产财产为由提起诉讼，要求继续履行《商品房买卖合同》，交付商品房。而东来公司则认为，涉案房产不属于破产财产。
六、本案经镇海区人民法院一审、宁波中院二审，最终判定涉案房屋不属于破产财产。
已支付全款的房子不属于破产财产，购房人有权要求继续交房。根据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定：“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物。” 商品房买卖属于特定物买卖，涉案商品房虽未办理产权证，但沃凯宏已支付全部购房款，应不属于东来公司的破产财产。《破产法》第十八条只规定了管理人对于双方均未履行完毕的合同有权决定是否继续履行。而对于一方履行完毕而另一方没有履行完毕的合同，管理人无权作出选择。购房人已经履行完毕全部的合同义务，即付款义务。管理人没有进行另行处理的权利，即没有权利将这些特定物作为破产财产。
对于购房人来讲，在其已经交付全款后（包括通过按揭交付房款的购房人），即使开发商破产重整，其也有权要求开发商继续履行交房的义务。
对于管理人来讲，其也必须认识到即使房屋还没有交付或过户，已支付全款的购房人，均有权要求债务人继续履行交付房屋的合同义务。
最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》
第七十一条 下列财产不属于破产财产：
（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；
（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；
（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；
（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；
（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；
（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；
（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；
（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；
（九）破产企业工会所有的财产。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）》
第二条 下列财产不应认定为债务人财产:
（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；
（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；
（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；
（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。
以下为该案在法庭审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：
本院认为：《若干规定》第七十一条的内容目前仍具有法律效力。该条与破产法司法解释（二）第二条并不相抵触，该条第（五）项与第（六）项亦不冲突。原审判决适用《若干规定》，并无不当。本案东来公司与沃凯宏之间成立商品房买卖合同关系。在商品房买卖合同的法律关系中，购房者选定一套房屋后，该房屋对于购房者而言就是特定物。本案沃凯宏作为购房者已选定房屋，并全额支付价款，涉案房屋应为特定物。根据《若干规定》第七十一条第（五）项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。故涉案商品房应不属于东来公司的破产财产。
宁波市中级人民法院，沃凯宏与宁波东来日盛置业有限公司与破产有关的纠纷二审民事判决书[（2016）浙02民终63号]
商品房买卖属特定物买卖，购房人支付全款后，即使该商品房未过户，也不属于破产财产。
案例1：宁波市中级人民法院，宁波台达紧固件有限公司与宁波东来日盛置业有限公司与破产有关的纠纷二审民事判决书[（2016）浙02民终69号]认为，《若干规定》第七十一条的内容目前仍具有法律效力。该条与破产法司法解释（二）第二条并不相抵触，该条第（五）项与第（六）项亦不冲突。原审判决适用《若干规定》，并无不当。本案东来公司与台达公司之间成立商品房买卖合同关系。在商品房买卖合同的法律关系中，购房者选定一套房屋后，该房屋对于购房者而言就是特定物。本案台达公司作为购房者已选定房屋，并全额支付价款，涉案房屋应为特定物。根据《若干规定》第七十一条第（五）项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。故涉案商品房应不属于东来公司的破产财产。
案例2：宁波市中级人民法院，宁波市镇海区深蓝文具制造有限公司与宁波东来日盛置业有限公司与破产有关的纠纷二审民事判决书[（2016）浙02民终73号]认为，《若干规定》第七十一条的内容目前仍具有法律效力。该条与破产法司法解释（二）第二条并不相抵触，该条第（五）项与第（六）项亦不冲突。原审判决适用《若干规定》，并无不当。本案东来公司与深蓝公司之间成立商品房买卖合同关系。在商品房买卖合同的法律关系中，购房者选定一套房屋后，该房屋对于购房者而言就是特定物。本案深蓝公司作为购房者已选定房屋，并全额支付价款，涉案房屋应为特定物。根据《若干规定》第七十一条第（五）项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。故涉案商品房应不属于东来公司的破产财产。
（本文责任编辑：张玲玉）
《公司法权威解读》主编简介
唐青林律师、李舒律师，北京资深律师，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》《公司保卫战》《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
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