来源：无讼阅读 作者：洪文斌
一、住宅小区人防车位使用权、收益权规范分析
住宅小区依法配建的人防车位属于人防工程的组成部分，依据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：
“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”
实践中，对属于人民防空工程并由房地产开发企业建设的人防车位权属、使用等方面存在诸多的争议，上述法律规定明确了人防工程“谁投资谁受益”的原则，但存在一些省份对住宅小区人防车位的认识不一，有些地方人大制定了地方性法规对住宅小区人防车位进一步明确使用、管理要求，也有一些地方政府部门出台了规范性文件规范人防车位的使用权、收益权主体。
例如《安徽省物业管理条例》第八十六条规定：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。”
该地方性法规对属于人防工程组成部分的人防车位作了细化的管理规定，但该细化规定并没有体现在法律层面，笔者通过查阅国务院制定的《物业管理条例》，并未发现存在关于人防车位使用、管理的相关规定。
但在人防车位使用管理方面，还存在更加细化的一些规定，这些规定作出后，让人防车位的使用收益权利似乎清晰、明确，却让人防车位的使用收益方面的纠纷有所增多，由房地产开发企业投资建设的人防车位，在未公摊计入房屋建筑面积的情况下，根据一些细化规定，却无法享有使用收益权，将使企业遭受不小的损失。
例如，安徽省人民防空办公室、安徽省住房和城乡建设厅、安徽省物价局三部门联合作出的《关于加强人民防空工程维护管理工作的实施意见》（皖人防〔2017〕92号）对住宅小区人防车位进一步细化规定：
“住宅小区依法配建的人防工程竣工验收后，由业主委员会委托物业公司负责维护管理，未成立业主委员会的小区由社区委托物业公司负责维护管理。业主委员会（或社区）应与物业公司单独签署人防工程维护管理委托协议”；
“城市住宅小区依法配建的防空地下室，按照该工程的平时功能开发利用。开发利用收益（包括租赁收益），由维护管理单位单独列账，按照人防工程维护管理委托协议约定，用于该住宅小区人防工程维修养护。日常维护费用按定额和维护管理考核情况列支，专业设备维护费用按专用设备维修养护协议支出。”
类似的人防车位使用管理规范在《江苏省物业管理条例》第六十六条中亦有规定。《江苏省物业管理条例》及《关于加强人民防空工程维护管理工作的实施意见》（皖人防〔2017〕92号）的相关规定实质上将住宅小区人防车位使用权、收益权作为业主共有的部分，由房地产开发企业投资建设的人防车位依据前述规定并没有独立的使用、收益权。
但是，在《中华人民共和国人民防空法》第五条中已明确投资者对人防工程具有使用、收益的权利，当房地产开发企业作为住宅小区人防车位投资者的时候，必然需要面对现实的冲突并且妥善处理，在法律层面存在人防工程使用权、收益权规定时，则需要遵循法律效力的层级性，维护合法权益。
二、住宅小区人防车位使用权、收益权的司法实践
实践中，存在一些房地产开发企业将住宅小区人防车位长租或转让使用权给小区业主，业主则依据第一部分所述相关法规、规定认为，小区人防车位属于业主共有，房地产开发企业无权将人防车位长租或转让使用权并获取收益。
从司法判决实践看，针对房地产开发企业是否享有其投资开发住宅小区的人防车位使用权、收益权，法院论证方式不一，从司法裁判中，或可窥探住宅小区人防车位的使用权、收益权的主体确定方法。
例如江苏省苏州市中级人民法院(2017)苏05民终9213号刘伟川与苏州万康房地产有限公司、江苏苏南万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷上诉案民事判决书，法院认为：
“根据《苏州市人防工程竣工验收备案证明》，可以认定万康公司系涉案人防车位的建设单位。根据人防工程谁投资、谁收益的原则，万康公司对案涉人防车位享有经营收益权。”
又如辽宁省沈阳市中级人民法院(2016)辽01民终13567号上诉人辽宁正邦房地产有限公司与被上诉人付春玥租赁合同纠纷二审民事判决书中，法院认为：
“上诉人正邦公司依法取得地下车位所属地块的建设用地使用权，并对案涉地下人防车位进行投资建设，且从其提交的《商品房销售面积（预测）报告书》及沈阳市人民防空办公室下发的《防空地下室竣工验收备案表》、沈阳市皇姑区人民防空办公室出具的《关于人防工程的情况说明》，构成基本证据链条，证明案涉地下人防车位的建设成本非由业主承担且车位面积未计入住宅公摊面积，依据前述法律规定，正邦公司应享有对案涉地下车位出租收益的权利。”
正如本文第一部分提及的，法律层面已明确人防工程谁投资、谁收益，通常情况下，若可证明谁投资，则收益的主体就是该投资者，但对于住宅小区人防车位，界定了谁投资，并不能当然即可证明投资者便是收益的主体，因为住宅小区的业主是否分摊了人防车位的面积决定了投资者是否仍有权收益。
故而对因人防车位而引起的纠纷，由谁投资、谁收益的法律规定认定房地产开发企业当然享有人防车位使用权、收益权显然理由并不充分。
人防车位面积是否计入公摊面积是此类案件裁判需核实的一个重点问题，而根据《房产测量规范》（国家标准GB／17986-2000）附录B3'作为人防工程的地下室不计入共有建筑面积'，此规范是房地产开发企业举证证明人防车位不计入公摊面积的较为有力证据，证明人防地下车位面积未计入公摊是国家的标准规范，而非房地产开发企业单方编造。
也有少数判例认为人防车位属于业主共有使用权、收益权，如广东省东莞市中级人民法院(2017)粤19民终8341号刘军、东莞市钜隆房产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书中，法院认为：
“人防车位乃在人防工程之上规划而成，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定‘……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。’故人防工程应属东逸湾花园的全体业主共有，钜隆公司作为东逸湾花园的开发商并没有人防工程的所有权，故钜隆公司无权对人防工程上规划而成的车位进行处分。”
笔者认为，《物权法》相关规定界定为业主共有部分的前提是“公共”的认定，房地产开发企业在依法建设过程中也严格区分“公共”与“独立”投资，因此在公摊面积部分进行严格界分，并非随意即可将某一设施、场所界定为业主共有或非业主共有。
三、住宅小区人防车位使用、收益权行使与地方规范
实践中，有住宅小区业主基于地方性法规或规范性文件规定，通过诉讼主张房地产开发企业与其签订的人防地下车位出租或使用权转让合同违法，故合同无效，要求退还相关的合同约定款项。
由于合同无效需遵循《合同法》之规定，而地方性法规或规范性文件并不能成为裁判合同无效的依据，在不违背法律规定的情况下，房地产开发企业与业主签订的相关人防车位出租或使用权转让合同效力一般均可获得法院认可。
例如安徽省芜湖市中级人民法院(2016)皖02民终1880号曹心志与芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司确认合同无效纠纷二审民事判决书中，法院认为：
“案涉两份协议签订于2012年，当时并无法律、行政法规的强制性规定禁止人防工程的投资者将其投资建设的人防车位使用权转让与他人。
2016年由安徽省人大常委会公布施行的《安徽省物业管理条例》虽在八十六条明确规定建设单位不得将人防车位出售或附赠，但该条例系在本案协议签订之后施行，对案涉两份协议并无溯及既往的效力，且该物业管理条例既非全国人大及其常委会制定的法律，也非国务院制定的行政法规，故曹心志上诉主张案涉两份协议因违法而无效，于法无据，本院不予采信。”
但是，这并不代表房地产开发企业可以忽视有关人防车位的地方性法规、地方政府部门的规定而任意性地与业主签署各类人防车位协议并收取费用，在未明确告知业主所租或使用车位为人防车位时，将人防车位任意地赠送、长租或者转让长期的使用权则存在极大的风险。
在地方性法规、地方政府部门规定中对人防车位作出具体规定的，若违反规定，则相关政府部门可行使行政权阻断人防车位的使用，而赠送、长租或长期使用权转让人防车位之后，业主若无法正常使用，则必然要求房地产开发企业承担责任，尤其是业主支付较高的长租、长期使用权转让费用之后。
因此，从法律规范层面，需对人防车位为代表的人防工程权属、使用、收益等问题进一步细化规定，避免各地的理解不一而产生各类地方性法规、规定，反而使人防车位的使用管理充满了实践矛盾冲突。
从实践层面，房地产开发企业在面对当前的情况时，对人防车位的各类使用权处理方案需充分注意与地方性法规、规定冲突而潜藏的各类风险，避免引起业主的权益损害以及行政部门的规制。
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