来源：无讼阅读 作者：宁平
近期，一线城市房租快速上涨引起社会广泛关注，社会舆论将矛头指向长租公寓运营商，指责其利用资本市场进行“跑马圈地”，恶性竞争推高租金。
我爱我家前副总裁胡景辉一句“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”更是将长租公寓模式推向风口浪尖；2018年8月23日，一则“首家长租公寓公司爆仓，杭州鼎家破产4000户租客受损”的新闻瞬间引爆法律圈，长租公寓模式开始被拉下“神坛”。
笔者尝试对长租公寓商业运作模式背后蕴藏的的法律关系及隐藏的法律风险进行探析，同时对长租公寓爆仓后，出租人（房东）与承租人（租客）如何进行法律维权提供一点法律思路。
一、长租公寓商业模式
自国家大力提倡“租购同权”、“租售并举”等新住房制度以来，长租公寓模式在资本市场助力下得到不断迅速发展，全国渐已形成了诸如魔方公寓、新派公寓、蘑菇公寓、自如公寓等长租公寓品牌。
笔者尝试以物业主体为区分标准，将长租公寓商业模式分为物业自持模式、物业代持模式。
（一）物业自持模式
所谓物业自持模式，亦可称“重资产模式”，是指长租公寓运营商利用借助社会资金或自身资金实力购买持有物业资产的产权，经过统一装修后对外进行租赁运营。
该模式参与的主体多为房地产开发商以及资金雄厚国企、民企等。物业自持模式法律关系简明，且风险较小，该种模式下只存在一层法律关系，即出租人（房东）与承租人（租客）之间的租赁关系。
（二）物业自持模式下的租赁关系
长租公寓中的物业自持模式其本质上仍属于传统租赁关系；所谓传统租赁模式即是中介机构作为居间服务角色，为出租人（房东）传播租赁信息，同时积极寻找承租人（租客），将合适房源进行推送；不同之处在于将出租人（房东）自己承担了中介机构的角色。其法律关系如下：
（三）物业代持模式
所谓物业代持模式，亦可称“中资产模式”，是指长租公寓运营商通过租赁的方式，向出租人（房东）签订一定期限的租赁协议，然后进行装修改造进行对外出租；这种模式也是当下长租公寓普遍采取的模式，俗称“二房东模式” ，市场中自如公寓、魔方公寓等长租公寓运营商亦多采用此种模式。其法律关系如下图：
（四）物业代持模式下的租赁关系
物业代持模式下中介机构逐步演变为“二房东”，中介机构利用自身平台优势与出租人（房东）签订租赁协议，而后与承租人签订租赁协议，即所谓的新型租赁模式。中介机构为了更快速回笼资金、赚取利差；与网贷公司进行合作，利用零押金等营销手段，引诱承租人（租客）与网贷公司签订借贷协议，并通过网贷公司平台将租金打入到中介公司指定账户。
该种模式下，其背后存在两个租赁法律关系，其一，长租公寓运营商与出租人（房东）之间的房屋租赁关系；其二，长租公寓运营商与承租人（租客）之间的房屋租赁（转租）关系。
三、长租公寓商业模式下法律风险梳理
（一）运营商与出租人（房东）之间的法律风险
长租公寓物业自持模式下，运营商与出租人（房东）为同一方，其法律风险主要在于运营商与原出租人（房东）之间的房屋买卖关系；运营商受让的物业是否完成《物权法》意义上的交付，物业产权是否明晰，物业产权是否涉及共有财产，是否存在抵押、法院查封等等情形；如果运营商在受让的物业产权存在瑕疵，则必然会引起一系列连锁反应，并最终导致损害承租人利益。
在物业代持模式下，运营商与出租人（房东）之间存在房屋租赁关系，其法律风险点在于解约风险。
1、提前解约风险
在物业代持模式下，如出租人（房东）在不满足解除租赁合同的前提下，执意提前解除协议；并按照租赁合同约定履行违约责任的情况下，此次运营商在获得违约金后需腾空房屋交还给出租人（房东）。
2、出租人（房东）法定解除协议风险
根据《合同法》及最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的司法解释规定，在出现某些情形时出租人（房东）享有法定解除权。譬如根据《合同法》第219条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第7条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不恢复原状，出租人有权请求解除合同并要求赔偿损失。
根据目前长租公寓运营模式，运营商通常会将承租过来的房屋进行统一装修，且大量存在擅自扩建、私加隔断以及变更房屋结构等情形。
《合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
长租公寓运营商承租出租人（房东）的房屋租金一般约定按季度或半年支付，如果运营商在扩张过程中对现金流把控不力，极易引起无法及时支付租金情形发生，从而导致出租人（房东）解除协议。
对于物业代持模式下的长租公寓运营商而言，解约风险属于根本性风险，一旦出现该情形，长租公寓运营商将面临局部或全部爆仓风险。
（二）运营商与承租人（租客）之间的法律风险
长租公寓模式运营成败的关键在于能否吸引足够的承租人（租客）进行承租，物业自持模式下，运营商与承租人（租客）之间的法律风险主要集中在承租人（租客）的违约风险，也即租金回笼风险。
但随着运营商与互联网金融平台公司的合作，该风险已成功转嫁给了互联网金融平台公司；而在物业代持模式下，除了上述风险外，还存在运营商违约风险。
首先，根据《合同法》第224条规定，运营商作为转租方，其转租行为应当经出租人同意；未经出租人同意的，出租人有权解除合同。
其次，运营商应按租赁合同约定向承租人（租客）交付租赁物、保证租赁物不会危及承租人安全或健康等如出现导致承租人（租客）无法使用租赁物的，则承租人（租客）有权要求运营商返还租金，并要求运营商承担违约责任。
此外，运营商与承租人（租客）存在超期转租风险，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第15条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。
（三）出租人（房东）与承租人（租客）之间的法律风险
在物业自持模式下，出租人（房东）与承租人（租客）之间的法律关系及风险，与前文运营商与承租人（租客）的法律风险相同。
在物业代持模式下，出租人（房东）与承租人（租客）之间存在法律风险主要存在于运营商将房屋转租给承租人（租客）并收取房租后，逾期向出租人（房东）支付租金，则出租人（房东）有权解除与运营商之间的租赁合同关系，并要求承租人（租客）腾空房屋；而承租人（租客）已向运营商缴纳了租金，则根据合同要求继续履行，拒绝腾空。
此次杭州鼎家长租公寓爆仓事件就是由于运营商无法及时向出租人（房东）交付租金导致的。
出租人（房东）与承租人（租客）之间的法律冲突虽然是因运营商引起的，但最终会演变为出租人（房东）与承租人（租客）之间的房屋所有权与房屋使用权之争。
（四）承租人（租客）与金融平台公司之间的法律风险
承租人（租客）与金融平台公司直接存在借贷关系，也即承租人（租客）为了支付租金，向金融平台公司借款后进行分期付款。从借款合同角度来看，双方借贷关系成立且生效。
但是在具体操作过程中，长租公寓运营商为了掩人耳目，通常以零押付一的噱头，在承租人（租客）不知情或重大误解的情形下与金融平台公司发生借贷关系。
因此承租人与金融平台公司之间的借贷关系应区别考虑：
其一，如运营商、金融平台公司已向承租人（租客）充分提示，并告知其相关法律后果的情形下，承租人（租客）与金融平台公司直接的借贷关系有效。
其二，如承租人（租客）是在不知情或重大误解或在运营商、金融平台公司欺诈、胁迫的情形下签订的，则承租人（租客）可根据《合同法》52条或54条的规定认定借款合同无效或行使撤销权。
四、长租公寓爆仓下法律维权途径
（一）出租人（房东）维权途径分析
在物业自持模式下，即便长租公寓爆仓，不会存在出租人（房东）维权的情形；出租人（房东）进行维权的情形只能是出现在物业代持模式。
1、要求运营商支付欠付租金及承担违约责任
根据《合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
杭州鼎家长租公寓爆仓事件，作为出租人（房东）应当及时向运营商杭州鼎家解除租赁合同，并要求其支付所欠租金及违约金；运营商向法院申请破产被受理的，出租人（房东）则应根据《企业破产法》的相关规定，在有效期内依法申报债权。
2、要求承租人（租客）依法腾空房屋
承租人（租客）已经向运营商支付完租金且未到期或其他已交付租金但未行使使用权的情形下，出租人（房东）是否有权要求承租人（租客）腾空房屋。
根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》司法解释第18条规定，房屋租赁合同无效、履行期满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
根据该条规定，出租人（房东）在运营商逾期支付租金的情形下依法解除房屋租赁合同后，运营商应当将房屋返还给出租人（房东）；运营商将房屋转租给承租人（租客）的，在出租人（房东）与运营商解除房屋租赁合同生效之日起，承租人（租客）边不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人（房东）所有的租赁房屋的无权占有。
故此出租人（房东）有权向承租人（租客）主张返还房屋要求其在规定期限内腾空房屋，逾期腾房的，有权向承租人（租客）主张逾期腾房期间的占有使用费。
（二）承租人（租客）维权途径分析
长租公寓商业运营模式中，承租人（租客）处于弱势地位，在长租公寓爆仓的情况下，影响最大的莫过于承租人（租客），这次杭州鼎家长租公寓爆仓，其涉及的租客人数就达到4000人，该如何保障承租人（租客）合法权益，寻求正确的法律救济途径，是值得引起我们关注的。
笔者认为在长租公寓爆仓的情形下，承租人（租客）有以下几种维权途径：
1、对出租人（房东）行使抗辩权
根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》司法解释第17条规定，出租人（房东）以运营商未支付租金为由解除合同时，承租人（租客）可请求带承租人支付欠付租金和违约金。
该维权途径适用的范围比较窄，仅仅存在出租人（房东）为散户的情况下，承租人（租客）可以一对一与出租人（房东）进行协商抗辩。如果出租人（房东）是将整栋公寓租赁给运营商，则承租人（租客）实际无法运用该条进行抗辩。
2、要求运营商承担违约责任并归还剩余租金
运营商作为转租方，应确保转租的房屋可以依法使用，且不存在任何导致承租人不能使用的情形。在长租公寓爆仓情况下，运营商因未向出租人（房东）支付租金而导致租赁合同解除，承租人（租客）则可以根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》司法解释第8条规定，依法解除与运营商之间的租赁合同，要求运营商成为违约金责任并归还剩余租金。
如运营商申请破产且法院依法予以受理的，则应根据《企业破产法》的相关规定，在有效期内依法申报债权。
综上所言，长租公寓作为响应国家租售并举政策的市场化产物，其商业模式是已经得到市场检验；目前出现长租公寓爆仓事件其主要原因在于长租公寓运营商没有对市场进行充分评估盲目扩张导致的后果。
根据对长租公寓背后的法律关系及法律风险进行分析可以看出在合规经营的情况下经营风险是可控的；同时值得注意的是在长租公寓爆仓的情况下，出租人（房东）以及承租人（租客）应当依法进行维权，避免采取过激行为，以维护自身合法权益。
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