履行瑕疵下违约金的认定

【全文】

　　【案情】

　　2017年，原被告通过中介商谈房屋买卖事宜，同年6月7日签订房屋买卖合同，约定房屋的总价款、给付方式以及同月16日前办理产权过户。交房日期：款清交房，双方协商2017年7月20日前付清余款，不可抗拒因素除外，甲方将名下房产正式交付给乙方使用前必须将水电、管道煤气费、有线电视费、物业费等费用结清等。合同第八条约定了违约责任及每日千分之一的滞纳金。合同签订后，被告给付原告购房款95万元。同月19日，双方签订补充协议，约定买方必须向卖方出具未付款的欠条，卖方将房屋产权过户给买方取得不动产权证书后，产权证交由卖方保存，买方付清房款后，卖方将此证交予买方。协议签订后，被告出具欠条载明结欠原告购房款84.8万元。同日，双方办理产权过户，案涉房屋登记至被告名下。后双方因房屋尾款未付及原告未结清物业费等问题发生较大分歧，协商未果。原告遂诉至本院，请求判令被告支付欠款84.8万元，并支付自2017年7月21日起至实际给付之日止的逾期利息（以总房款179.8万元为基数按年利率24%计算）。被告辩称，违约的责任在原告，且原告主张逾期利息标准偏高，请求调整为以未付购房款84.8万元为基数按年利率6%的标准计算。令案涉房屋的不动产登记证书及钥匙在原告处，房屋在原告控制下，案涉房屋的物业费原告至审理时仍未结清。被告于2018年4月8日将购房款84.8万元缴至本院执行款账户。

　　【分歧】

　　针对本案违约金的认定，有两种意见：

　　第一种意见认为，以未付款84.8万元为基数自2017年7月21日起至2018年4月8日止按年利率24%计算。被告就剩余购房款已经明确结算出具欠条，形成了普通债权关系，年利率24%的计算并未超过法律限定的标准，应当予以支持。

　　第二种意见认为，以84.8万元为基数自2017年7月21日起至2018年4月8日止按年利率12%计算。原告未按约结清物业费，未能按照诚实信用原则履行合同，亦存在一定的责任，故结合实际情况及原告的实际损失综合考虑，酌情认定年利率12%。

　　【评析】

　　关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损害赔偿的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民予以适当减少。

　　笔者赞同第二种意见，本案中，原被告双方在合同中约定如乙方不能按期付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，逾期一日由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。该条实则是约定了因一方违约产生损失赔偿的计算方法，该违约金性质主要用于守约方因对方违约造成的损失的弥补。因被告未能及时履行房款给付，造成原告逾期收款的利息损失，故被告抗辩认为原告的诉求偏高，法院审理中可酌情调整。原被告合同中约定交房日期为款清交房，同时卖方需在将房屋正式交付给买方前有将水电煤气、有线电视费及物业费等结清的义务，被告抗辩未能及时付款是因原告违约，自2017年7月双方发生争议至目前为止原告均未将案涉房屋的物业费结清以便交付房屋，故原告未能按照诚实信用原则履行双方的合同，亦存在一定的责任，根据审理查明事实并结合双方履行合同的实际情况及原告的实际损失综合考虑，笔者认为酌定被告以未付款84.8万元为基数按年利率12%计算违约金较为符合法理与情理。