本案买受人已取得钥匙，能否认定为商品房已经交付？

【全文】

　　【案情简介】

　　原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定：原告向被告购买其开发的商品房一套，买受人应于2014年10月1日前付清房款，出卖人应当在2015年2月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告于2015年4月5日付清购房款，并于2015年5月领取案涉房屋的钥匙。因案涉房产没有验收合格，水电等设施不通，无法入住。原告诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金12万余元。

　　【争议焦点】

　　本案原告已取得房屋钥匙，能否认定为案涉房屋已经交付？被告是否需要承担逾期交房违约金？

　　【案件评析】

　　对于本案的处理，有两种不同意见。

　　第一种意见认为，该案房屋已经事实交付，被告无需承担逾期交房违约金。理由是虽然案涉房屋至今未能办理房屋交付手续，但原告于2015年5月已取得案涉房屋的钥匙，应当视为房屋已事实上交付。虽然被告未能在合同约定的2015年2月10日前交付房屋，但因原告也未按照合同约定履行付款义务，参照原被告签订的商品房买卖合同约定的付款时间与交房时间的对比以及交易习惯，在原告付清购房款后，理应给予被告合理期限履行交房义务，故不应认定被告存在逾期交房的违约情形，对于原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，应不予支持。

　　第二种意见认为，原告虽然已经取得房屋钥匙，但案涉房屋不能视为已经合法交付，被告应承担逾期交房违约金。理由如下：

　　1.依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方所签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，属合法有效合同。根据合同约定，原告已支付购房款，被告应当按照合同约定的方式交付房屋。

　　2.建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案被告不能举证证明案涉房屋已经验收合格，双方并未办理交接手续，故案涉房屋并不符合法定及双方约定的交付条件，即便原告已经取得钥匙，也不能视为案涉房屋已经合法交付。故被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。

　　笔者同意上述第二种意见。