买房遇到无权卖房的“代理人”，个中损失谁来承担？

作者：左 慧 

来源：北大法律信息网

【全文】





　　2017年3月，李先生通过中介公司与卖方吴先生签订房屋转让协议，约定将吴先生母亲坐落于**花园的一处房屋出售给李先生，双方谈妥价款为159万元。这份协议的落款处，由吴先生在吴先生母亲代理人处签名，李先生及中介公司亦签字、盖章。签订协议的当天，李先生便向吴先生支付了定金2万元。原以为买房一事尘埃落定的李先生，却在几天后，接到了吴先生的通知，要求解除合同。




　　原来，吴先生的母亲并未同意卖房一事，更未授权吴先生作为代理人签订合同。这下，可把李先生急坏了。双方争执不休，始终达不成一致意见。最后，李先生一纸诉状将吴先生告上了法庭。




　　【法院判决】




　　法院经一、二审审理后认为，吴先生的行为系无权代理，应由吴先生承担赔偿损失的责任。同时，购房人李先生在签署涉案房屋买卖合同时，明知房屋产权人为吴先生母亲，在产权人没有明确、充分授权的情况下与“代理人”吴先生签约，也负有相应过错，应酌情扣减其相应的损失赔偿额。最后，法院判决吴先生将收取的2万元定金返还李先生，同时对于李先生因为解除合同造成的房屋差价损失费29.96万元以及诉讼产生的律师费5万元，在80%的范围内承担赔偿责任（即吴先生赔偿李先生279680元）。




　　【法律知识速递】




　　根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，涉案合同系吴先生以其母亲代理人的身份与李先生签订，由于吴先生未取得其母亲的授权，且事后未得到其母亲的追认，故吴先生的行为系无权代理，该协议对权利人吴先生母亲不发生效力，应由吴先生承担责任。




　　本案中，涉案合同系由于吴先生无权代理致使买卖房屋的合同目的不能实现，李先生作为合同守约方有权依法要求行为人吴先生承担责任，但吴先生承担赔偿责任的范围应以房屋所有权人追认时李先生所能获得的利益为限。




　　根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条所规定的“损益相抵”原则，本案中购房人李先生在签署涉案房屋买卖合同时，明知房屋产权人为吴先生母亲，在产权人无明确充分授权的情况下与代理人吴先生签约，也负有相应过错，应酌情扣减其相应的损失赔偿额。

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