2018年,郁亮在年会上提出“活下去、活得久、活得好”,但行业却只看到了“活下去”的标语,甚至演变出了一场小风波。
如今5年过去,房地产告别高增长,曾经激进扩张的企业纷纷倒下,头部四强三家陷入经营危机,宣告了行业“以规模和增长论英雄”的模式,终于走到了尽头。
今天回过头看万科当年提出的观点,会发现时间还是验证了其危机感和预见性。
而从涛哥观察看,从2018年至今,提前预判到变化的万科,早已在增强自身的安全垫,给自己加上了多重保险。
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第一重保险:现金流安全
以前房企最关注的是规模,今天最关心的是现金流。
今年上半年,万科实现销售金额2039.4亿,排名行业第二,这个成绩已经相当不错。
但更加值得注意的是,万科还实现了近100%的回款率,也就是说他们上半年的销售回款也在2000亿左右,这为其现金流安全提供了强大的支撑。
而且,万科不仅销售表现好,经营性业务收入也越来越高了。
上半年万科结算收入1708.4亿,其中经营服务业务全口径收入267.3亿,同比增11.9%,经营服务类收入在内房企中位居第一。
销售回款的稳健以及经营服务收入的持续增长,代表万科拥有健康的现金流入,其经营性现金流已连续14年为正,构成财务安全性的坚实底盘。
此外,万科的融资性现金流也保持着平稳,主要融资渠道依然通畅。
今年1-7月,万科境内发行信用债100亿,融合融资成本仅3.09%,也是目前市场上少数能完全靠自身信用发债的房地产企业。
凭借着优秀的财务管理能力,万科境外债占比不断下降、短债占比降至历史低位、平均债务期限延长至5年左右,债务结构持续优化,安全性很高。
来自万科官微
因此,万科也获得穆迪、标普、惠誉、中诚信等评级机构认可,信用评级行业领先。
在业绩会上,万科集团财务负责人韩慧华也表达了他们保障现金流的多重举措:
1、对高杠杆保持敬畏和克制,净负债率长期低于行业平均水平,爱护自己的品牌和信用;
2、采用现金流为核心的经营策略,以销定产、把控投资与开工节奏,确保任何时候的流动性安全。
3、长期坚持做动态压力测试,充分预估各种不利因素,就各种极端情况做预案,确保经营稳健。
可以看出,万科在行业最关键的现金流问题上,一方面当前表现良好,另一方面长期看也有充分的准备,我想这是他们实现“活得久”的底气。
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第二重保险:产品力升级
现金流的稳健,离不开持续的销售回款,而在市场日趋饱和、竞争愈发激烈的当下,产品力是达成业绩的核心要素。
业绩会上,万科把产品作为重要部分介绍,这是涛哥第一次在万科业绩会看到如此大篇幅的产品讲解。
上半年,万科在32个城市销售排名前三,其中15个城市排名第一,这说明万科产品在城市战场的领先性,拥有市占率优势。
在涛哥看来,这两年随着开发经营本部的设立,万科不断加强产品线建设,正逐步实现高品质产品的稳定量产。
例如其改善类住宅新产品“朗拾”系,已在7个城市落地14个项目,还有面向高端改善的“瑧”系,升级后在3个城市6个项目中落地。
在业绩会上,万科集团联席总裁张海表示:万科新产品的产品能力有了非常大的提升,很多新项目扣税前毛利率达到了20%以上。
这也意味着,随着万科新产品的铺开和市场信心的修复,其毛利率还将有回升的可能。
上海万科朗拾花语效果图
并且,除标准化的产品系外,万科还在着力构建面向未来的产品优势。
比如上海的万科天空之城和万科理想之地,这两个项目都展现了万科将城市公共空间场景与科技人居结合,产融结合、低碳智慧的“未来城市”理念。
今年6月,万科理想之地首开销售780套,去化率100%,销售金额超45亿,首开税前毛利率达到29.6%,成为上海市场热门的标杆项目之一,也印证了万科产品力的升级。
上海万科理想之地效果图
拿地方面,今年1-8月,万科新增32个项目,地价总额718.6亿,100%位于一二线城市,其整体产能储备中82%都位于一二线城市。
这些高质量的土储,也将成为万科后续高品质产品量产的保障,确保开发业务的稳健。
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第三重保险:开发经营服务并重
随着房地产进入存量时代,万科很早就意识到住宅市场的下行风险,早在2012年就已提出“城市建设服务商”战略,并发力探索经营与服务类业务。
如今,经过10多年积累,“开发、经营与服务并重”成为万科的核心战略和关键优势,经营服务业务已经具备可观的体量,并保持增长势态。
上半年,万科物业服务收入161.1亿,同比增长12.2%;商业收入43亿,同比增长7.3%;物流仓储收入19.5亿,同比增长17%;住宅租赁收入16.4亿,同比增长10.6%。
来自万科官微
如今,万物云服务3586个住宅项目,1964个商业项目;万科的租赁住宅开业17.4万间;商业项目开业203个;物流仓储开业985.2万方,形成了一张庞大的经营服务“地网”。
不同于开发业务的“一锤子买卖”,经营服务业务每年都能获得稳健的回报,从长期看将会成为万科发展的“第二曲线”,摆脱对住宅开发的单一依赖。
事实上,万科当年刚开始多元化时也曾遭遇过争议,但到今天看,他们的选择又被证明是完全正确。
在市场需求逐步见顶、行业竞争不断加剧的情况下,万科经营与物业业务的稳步发展,已经成为其面向未来的一道重要保险。
总结
行业发展到今天,对企业的评价标准已经变了,过去我们看谁规模大,现在我们看谁安全、谁产品好、谁业务更综合。
正如万科5年前提出的“活下去、活得久、活得好”,如今看来:
现金流安全才能活下去,产品有竞争力才能活得久,开发、经营与服务并重才能活得从容、活得好。
而从上半年业绩结果看,万科不仅是业内财务最安全的企业之一,同时其开发业务的产品力也持续提升,并且有着业内最全、最成熟的经营服务赛道布局。
在业绩会上,郁亮表示:当前市场已经出现超跌,在各方努力下,行业迟早会回到健康合理的水平上去。
同时,他还指出参照美国、英国、日本等成熟市场的情况,房地产也完全有长期的发展空间。
作为过去10年唯一始终位居行业3甲的企业,万科的经营逻辑值得同行们借鉴。
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