前次有位网友私信问我，在重庆汽博中心轨道三号线童家院子某个楼盘，套内单价才1.5万元/平米，买来投资不知道的是不是一个好的选择？
购买的目的是考虑投资，投资和自己居住，购买的逻辑是不一样的。我们先来看看这个楼盘的位置和配套设施。
这个楼盘位于轨道三号线童家院子站，东边是重庆最早的公租房社区民心佳园，北边是汽博中心大社区奥园社区，并且有奥特莱斯，宜家家居广场，商业氛围浓郁，周边配套成熟；到龙头寺火车站，机场，观音桥商圈等地都非常的方便。
可以说，在这里居家应该还是很不错的，如果你买来要投资，我的观点是不太合适。我这里简单的谈谈我的个人观点。
在房产投资方面，很多人存在两个误区
❶、误区一：成本观点
投资房产的人有一个误区，就是在买房的时候，希望买的价格越便宜，价格越低，那以后转手出售二手房的时候，赚的钱就会越多，我的投资就越成功。
房产投资不是你做生意。在做生意的时候，首先考虑的第一个问题是你要控制进货成本，你进货的价格便宜，成本越低，在出售的价格一定的情况下，你中间赚的利润就多。
做生意的商品是大众商品，只要价格合适，或者做适当的营销，你就能把你的商品卖出去，商品卖出去后就会赚钱。
而房产投资，你首先要考虑的是你购买的这套房，若干年后你要卖给谁，谁来接受你这套房；这两者是不一样的。
没有人接受你这房，或者很少人愿意接受你这房，你这房就卖不到你需要的价格，你买的价格即使是很便宜，你的投资也是失败的。相反，一套比较优质的房，如果购买的价格适当的高点，在出售二手房的时候，很容易被买房人接受，那你这套房也会卖出你需要的价格。
投资房产失败的标志是最后自己成为房东，也就是你投资的这套房卖不出去，你自己成了房东。
❷、误区二：只有买房的概念，没有卖房的概念
既然你买房的目的是投资，就要有投资的思维。二手房的核心是卖房的概念，不是买房的概念。只有把房子卖出，你这房才是价格，不管你购买的房产有多么的优质，你有多么的喜欢，购买的价格有多么的便宜，这都没有任何意义。
你首先要考虑的是，我这套房出售给谁，接受你这房的目标是在哪里。你眼里都没有目标，你这房即使再好，又有什么用呢？
一类产品是精装的小户型，一类产品是跃层大户型。这两类产品，都不太适合投资。
精装修小户型。小户型由于购买的人比较多，是很多房产投资人愿意选择的户型，但是，在本案例中，是不建议投资精装修小户型的。这是因为，精装修是开发商常见的溢价手段。
你在购买的时候，开发商要告诉你，这房的精装修标准是3000元/平米，实际开发商在装修的时候，可能就只有1000元/平米的成本。当然，做生意，开发商赚钱也是应该的，但我要说的是另外一个问题。
我们知道，装修和房产本身是两个概念，本质是不一样的。房产具有资产属性，能够随着货币的贬值，价格不断的上升。而装修则是一种消费，随着时间的推移，装修的价值是会逐渐贬值的。
你在若干年后，出售你这套精装修房的时候，这3000元/平米的精装修标准，贬值后可能只有1000元/平米的价值，你这精装修房直接贬值2000元/平米，总房款100万就会贬值20万，那你怎么来达到你投资的目的呢？
因此，在做房地产投资的时候，购买新房一般的不选择精装修房。
在哪种情况下可以选择精装修房？在你购买二手房是可以选择精装修房。一方面二手房的装修本身是贬值了一部分，另一方面你买过来后，就可以出租，能够获得现金流。
另一个产品是清水跃层大户型。这里就存在两个问题。
一个问题是大户型是不太适合投资的，大户型总价太高，购买这种大户型面积买房人的要求也比较高，选择的机会比较多，而童家院子这个楼盘，挨着高压线，并且小区本身并不大，品质并不高，选择大户型面积的人，不一定选择这样的小区。
另一个问题是跃层不太适合投资。你可以观察一下重庆的住宅，平层户型多还是跃层户型多？跃层户型的客户群体比较少，出售二手房比较困难，并且大户型本身买的客户就少，你很难在价格上有什么优势。
上面已经说了，你要有卖房的思维，你的这套房下一个买家在哪里。童家院子这个小区，在未来若干年后，二手房市场客户群体是一个孤岛。
你投资的这套房，你要考虑到未来若干年后，接受你这套房的客户在哪里？作为一个房产投资的人来说，这是一个严肃的问题。你找不到你的目标客户，你的投资就是失败的。
童家院子这个片区，本没有二手房市场，而你购买的这个楼盘，是最近几年唯一的一个楼盘。除去这个楼盘以外，这个片区没有其他小区的二手房在出售，是一个孤零零的小区有二手房在卖。
对面有松龙国际小区，只有三栋房子，并且这个小区是集资房，品质比较差，和你购买这个小区在二手房市场，没有交集的目标客户。
松龙国际的一墙之隔是一个别墅楼盘，就更加没有交集的目标客户了。
松龙国际的东边，是民心佳园，公租房是没有二手房市场的。民心佳园以北是工业园区，商业用地，没有二手房交易。
轨道站的北边，是奥园十期，主要是大户型住宅小区，虽然有一部分二手房目标客户相同，但也和你购买的这小区又有区别。
❶、奥园十期主要是平层户型，少量的跃层户型，但跃层户型没有童家院子这个楼盘的跃层面积大，总价要低，并且没有小户型住宅。
两个小区的共同目标客户不多，不能相互影响，也就不会有奥园十期购买二手房的客户到你这个小区来看房了，到你这个小区来看二手房的目标客户少了，你手上的房卖给谁呢？
❷、奥园十期接近10年的小区，已经相当成熟了，如果再过三五年时间，小区就12～15年了，小区更老旧了。根据二手房的成交规律来看，10年小区二手房交易就不活跃了，一般重庆人更愿意买新房和次新房，老旧的房子都不愿意接受，二手房成交不活跃，就没有购买二手房的客户到这一片区来看房。
而你这房要三年后才交房，交房后要等产权证出来两年后才能上市交易，也就是说，你购买的这房，至少要5年后才能上市交易。
奥园的二手房现在的成交就不活跃，你这房要等5年后才能交易，那这个片区这一段时间就很少有二手房的交易了，这就在很长一段时间存在一个二手房交易的真空期。真空期的时间一旦长了后，这个片区的二手房市场，很有可能就被买房的人遗忘，没有人愿意到这个片区来选购二手房，那你这投资的房产卖给谁呢？
从相反的方面来说，如果一个片区的二手房比较多，比如照母山片区，二手房的成交就比较活跃，一个购买二手房的客户，在一个小区没有看到满意的房子，他可以到紧邻的小区继续看房，照母山共有20多个可以成交的二手房小区，能够满足不同需求的购房人的不同需要，那这个片区购买二手房的人就多，交易就比较活跃，你手上的二手房就容易出售。
回过头来看看童家院子这套楼盘，就只有孤零零的几栋楼，出售的二手房面积和价格相差都比较大，可供选择的机会本就不多，那就没有太多的人专门跑到这么远的地方来看房了。
因此，这个小区是这个片区二手房市场的孤岛，未来的二手房市场，是会遇到困难的。
从以上几点分析来看，
你投资的产品存在一定的风险性，或者达不到投资的目的，精装修的小户型或者跃层的大户型都不太适合投资，更重要的是，未来这个小区的二手房市场，很少有人愿意到这个片区来购买二手房，存在交易困难的风险。
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