今年的8月24日，耗时将近一个小时，举牌超过一百次，黄浦区163号地块的拍卖最终以44.04亿元的天价被江苏苏宁环球旗下南京苏宁房地产开发有限公司拍去了。这一次拍卖让163号地块变成了上海的新“地王”，甚至可以称得上整个中国的“地王”。这163号地块位于南京路步行街的东端，河南中路以东、天津路以南、江西中路以西、南京东路以北，正处于上海的中心腹地南京路外滩段。
同济大学常青教授在他的《大都市从这里开始》一书中将南京路外滩段解读为六个街坊，这六个街坊形成了外滩地区的核心，是大都会的起源之地。而如今天价拍卖出的新“地王”正是六街坊中的一号街坊，在六街坊中最为特殊：建筑体量小，分布细密，公共空间狭小，主要是小尺度的弄堂穿梭其中，租界时期住在里面的多为谋生的中国人，保持着传统的生活方式和世俗的生活状态。街区靠天津路一侧，于20世纪三四十年代聚集了30多家华资银行和钱庄，组成了旧上海“后马路”金融区。
163号的拍卖也让我们再次看到了老街坊的消失，当年徐家汇大块密集的居民区被ShoppingMall取代，上海文化根源中那种走街串巷的趣味没有了，街坊的概念也随之消失。老街坊中特有的空间性格和文化认同被大型购物中心的现代化和时尚感覆盖了，原本紧密相携的街坊之间的连续性变成了断层，打乱了上海160年来的历史思路，使这个城市的文化脉络变得断续和散乱。
南京路外滩段的六街坊要走向未来，须对其进行文化和历史的估量，要把商业样态与建筑风格完美地结合起来，延续风貌、重塑功能，以恢复和提升路段和街坊的格调和品位，激活其蛰伏的价值和生命力，使都市遗产的潜在价值最大限度地显示出来。
南京路外滩段
南京路东西绵延五公里，纳五方之奇货，载万国之风情，是昔日大上海“十里洋场”的空间缩影，上海人生活中的精雅、别致、海派的元素也大多从这里流行开来。而“十里洋场”并不等于“洋人街”。南京路作为外来移入的文化，经过了华洋之间在社会和空间上接触与竞争的长期适应过程，才成为了国人所认同的中国第一商业街。第一高度的摩天楼、第一盏煤气路灯、第一部民用电话、第一个红绿灯交管系统、第一条有轨电车线路、第一辆双层公交车、第一批自来水和火力发电用户、第一家民营广播电台以及第一座室内公共菜市场，等等，这些发生在南京路上的重大市政建设工程，紧随国际近代都市文明之后，佐证了南京路，特别是其外滩段在中国以至整个远东地区城市中的特殊历史地位。
20世纪20年代初至30年代中的上海，称作“摩登的15年”,南京路外滩段的大部分建筑遗产都是这个时期的产物。南京路外滩段的六街坊中共有保护类建筑12栋，其中5栋为和平饭店南北楼、字林西报大楼（后改称友邦大厦）等濒临外滩的国家重点文物保护单位，其余7栋为上海市优秀历史建筑保护单位。所有这一切留给上海的都市遗产，不仅仅是高楼大厦和街道景观，还有都市建设的智慧和技巧，以及中西交融的商业街中所产生的各种新事物。以英租界西端的河南路为界，朝向外滩的东段，即今南京路外滩段为西洋景；西段街景则为中国式，华洋两相比照，泾渭分明。随后这一图景不断演替，东段越来越宏大摩登，与欧美同时期同类建筑相比绝不逊色；西段则越来越中西交融，甚至建起了不少尺度和比例有些滑稽的假西洋景。相比之下，东段终究以临近外滩的区位优势而身价倍增，街廓场景与外滩建筑群滨水界面演化相呼应，经历了多次新旧更替的拼贴变幻，积淀了异常丰厚的潜在价值和文化内涵，亟待发掘整理以促其复苏。
一纵三横老街坊
如果把把南京东路看作外滩路段中心主轴的话，那么四川路、江西路、河南中路就是路段在南北向上的三处横断面，至1855年左右街区内道路已基本形成“一横三纵六街坊”的空间结构，这为南京路外滩段发展成为成熟的商业区提供了基础层面的支持。
南京路外滩段自开埠以来一直是上海地价最高的区域之一，在老上海积聚了当时最具资本实力和社会影响力的洋行、银行、商铺以及文化与传媒业。泰兴、福利、惠罗、汇司四大英资公司首当其冲，汇中饭店、华懋公司、大通银行、老介福绸缎局、亨达利钟表行、大公报馆以及伊文思书局等声名显赫，且后来居上。由东向西距离外滩越远，地价越低，饭店、洋行、商号、公寓、仓储等建筑的选址和营造都与所在地地价关系密切。
六街坊的功能分布也受此影响，呈现出自身的规律：由外资商贸向华商国货渐变，由代表资本渗透和经济掌控的大型金融机构逐渐向办公写字楼和洋溢着都市生活气息的商业、文化设施过渡。地块也是逐渐被分割得越来越小，与东面地块上的建筑相比，西面的建筑体量较小，里弄交织纷杂。
三号街坊与四号街坊位于南京路与外滩的“T”形交口两侧，始终被大型外资机构、贸易行、洋行、大饭店占据着，建筑占地广、面积大、气势恢弘，与外滩沿线的整体气氛和功能取向一致。由于寸土寸金，建筑往往尽可能占满所有的沿街面，紧贴道路毗邻而建，仅在街坊的内部留出必要的附属空间和空地。四川路江西路之间的二号、五号街坊，是以新闻传媒机构为主的出租办公楼。底层依旧尽可能多地密布着出租店铺，内部夹有少量石库门住宅，因此形成很多小弄，连接着城市道路与内部街坊。五号街坊被南北向的沙市一路和东西向的沙市二路分割成四块、每块面积较小，基本由一两栋建筑占据，商铺也是密集排布与建筑的底部，这里有占据了街区东北部的中央商场。江西路与河南路之间是一号、六号街坊，一号街坊多为钱庄、商铺和老字号，除沿街商店外建筑多以底层商号、上部居住的里弄石库门为主要形式。与一号街坊相隔一条南京东路的六号街坊，即162号街坊除局部有石库门住宅外，以洋行写字楼为主，曾出现过外商百货公司和国有银行，亨得利和老介福曾在这两个街坊中隔街相望。
街廓与装点
从跑马道，到“花园弄”，再到“中华第一街”，南京路的历史有说不完的故事。六街坊内的九江路、滇池路、天津路、中山东一路、四川中路、江西中路、河南中路、沙市一路、沙市二路在历史的雨打飘零下有许多的趣闻轶事。不同的街道有着不同的内在性格，一如人的性格：外滩的尊贵，南京路的摩登，天津路的琐碎，九江路的雅致。到如今，虽然经过了近百年尘世铅华的洗礼，过去的风采仍然依稀可见。
这里在商品和业态之外，给人印象最深刻的就是建筑的式样和街景的装点了，这两个方面本身又是相互关联的。南京路外滩段的街廓建筑大多具有表里对应的关系，且每座建筑的式样又都讲究个性，构成了拼贴的场景效果。银行喜用高耸的古典柱式，以表达储户所需想见的厚重和安然；洋行风格各异，或以雅致的格调来表达开发者的口味，或以繁琐的折衷装饰来掩盖暴发户心灵的空虚；饭店既要华贵还得时尚，所以不是含着雍容的摩登气息就是带有简约的新古典倾向；商厦则宜爽朗明快，以便衬托花哨的招牌和琳琅的货品，因而多采用简化过的新折衷主义。单单新古典主义墙面和巴洛克山花墙就异彩纷呈，英国式的、意大利式的、法国式的、西班牙式的，等等，层出不穷，令人眼花缭乱。譬如，当初惠罗公司的新折衷主义风格，汇司公司和礼记洋行的新巴洛克清水红砖墙及扁平连续券，汇中饭店相间的红砖白墙和印度式侧向柱廊，沙逊大厦的美国装饰艺术造型和绿色穹窿顶等，都是性格鲜明的建筑范例。
路面是街廓的重要组成部分。百年来，南京路外滩段的路面经历了从沙土到煤渣，从铁力木砖到沥青，从“洋灰”（混凝土）到石材地砖的演替，材料的改换记录了时代的变迁。道路线型从折线变得弯曲，街廓天际线由平坦渐趋起伏，从四坡屋顶为主，到带有局部山花和穹窿的平顶渐多。
除了建筑和路面，街廓还有其他的装点要素。路灯、招牌、幌子、商标、广告等商业“行头”，甚至还有反映时尚的行人服饰、姿态特征，这些要素共同组成了街廓的场景。南京路外滩段受西洋街景规则约束，“行头”一般在檐下门楣处，挑出墙面的距离严格受限。路灯以新艺术运动的铁花装饰最受青睐。而其他路段则多用中式装点，商号横幅可以跨街，招牌、幌子允许远挑，街景装点得如戏台幕布一般。
街道照明与城市夜景
何谓十里洋场、灯红酒绿、冒险家的乐园，也许只有到夜上海才能更加深刻地体会到。从1865年第一盏煤气灯在南京路江西路口矗立起来，到1866年底，英租界的几个主要街道上均换装了煤气路灯，总数量为175盏，自此上海有了“不夜城”之名。
这“不夜城”到了1882年后更加大放光彩：1882年4月，在南京路江西路口成立了上海电气公司。7月，该公司在英美租界内的外滩及南京路上安装了十五盏电灯（弧光灯），如此多的市政先进服务设施以极快的速度在同一路段上启用，这十五盏灯一起点亮，意义远远甚于其照亮的一方空间，人们纷纷走上街头看灯，正是“观者往来如织”。有人作诗赞道：“泰西奇巧真百变，能使空中捉飞电。电气化作琉璃灯，银海光摇目为眩。”
随着1926年，南京路上的伊文思书店首先用霓虹灯作广告，此后霓虹灯就将南京路彻底地装点了起来。南京路上四大华商百货公司在暗夜的衬映下借着红红绿绿的灯光各展身姿。这就是三十年代上海南京路夜晚的真实写照。
铺户与城市地标
无论从地理位置还是建筑体量上，南京路外滩段内的多家百年老店一直是作为局部地标的形象存于人们心中的，因而，这种老字号的迁徙无疑会对整个街景产生重大的影响，牵动着整个街景的变化。
老介福是老上海最有名的高档绸缎庄，1860年由福建来的祝氏兄弟在今河南中路西侧九江路口创办，1900年迁于今河南中路东侧九江路口，1936年迁至今址。新址开业不久，适逢沙逊大厦建成，内设华懋饭店。一日沙逊的老板让老介福包下了饭店的所有窗帘、沙发套、床单和装饰品，从此老介福的名气不胫而走。20世纪30年代，电影大师卓别林来到上海，慕名向老介福定制了60打真丝格子衬衫。成衣后送到卓别林下榻的华懋饭店，因卓别林从未穿过中国的真丝，颇感好奇，店员当场点燃真丝以示质量，卓别林见之叹服，翘起大拇指连连称赞，一时传为佳话。
还有其对面的亨达利钟表行，洋行英文名HOPE BROTHER & CO．由创始人而得名,1864年法国人霍普创建于当时的洋泾浜三茅阁桥（今延安东路河南中路交会处）。19世纪末德商礼洋行收买了亨达利，迁至原哈同大楼内，20世纪初又改迁至南京东路262号。
心理地标
这些老字号同时是在上海人心理上的另一类城市地标，在一些怀旧散文里，很容易找到。沙利文食品号即是一例：“Alice，今天下午你出来么？”“出来也可以，上哪儿去呢？”“我想去兰棠看看皮鞋，再到泰兴去买条领带，我先生快过生日了。”
“那就到Chocolate Shop见面吧。”
“Chocolate Shop”直译成中文应该是“巧克力店”，但是不会有人这样叫它，因为它有个中文名：沙利文。
随着社会生活的巨大变更，这种场景是不会再重演了。现在的人只有在文字和电影中才能体会到当年的“沙利文”在生活中的地标作用。就像那时候在上海人的心目中，头面人物要住汇中饭店，买绸布缎子则应该像卓别林一样到老介福去。汇中饭店（现和平饭店南楼）和沙逊大厦（现和平饭店北楼）代表着上海的新潮生活和洋场风光，平民百姓津津乐道于它们“第一架电梯”、19米的尖顶和“瘸脚沙逊”；上海的金枝玉叶们念念不忘的是汇中大厅内的时装表演、沙逊周末的电影俱乐部；旧日西侨和外国游人心目中则犹存九国风格套房带来的新鲜和爵士乐队给予的亲切。亨得利和老介福则依靠其卓越的品牌令人印象深刻：一中一西两个传统品牌，已经融入上海居民的日常生活中，它们的名字等于是更好的物质生活的代名词。
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