地产“太难了”的聊天画风
从房哥“多买一套房”的出发点，我们自然是很欢迎越来越多楼盘降价的。
只是，上周看到三乡的锦城连续打出7字头、8字头、9字头，笔者还是有点震惊——有点2014年打7折所带来的那种感觉。
有人也许会反问，之前澜山、观山水不早已有8字头吗，有何奇怪？笔者认为，看三乡楼市，还是需要区别对待，从区位、从开发商等因素。
比如，笔者觉得三乡核心区、北面沿五桂山及临近珠海区域，价格有想象空间。西北面及105国道以西，虽然距离核心区不远，但有心理差距，自然认为价格降低是理所当然。
有时心理距离很能影响购买欲、进而影响价格。
所以，近珠海唐家且靠近温泉区的锦城打出如此优惠价，当成是市场风向及市场标志，也不为过。
除了三乡，笔者观察到南部几个镇区的楼市最近也呈现出很明显的特点。
比如三乡旁的南朗。
回顾南朗的房价飞涨，除了是当时市场大势因素外，还有两重利好。一是深中通道带来的炒作，二是小雅自己去珠海唐家举牌将地价拉高后，山海郡涨价带动南朗房价再次向上。
如同三乡一样，南朗同样靠近唐家，这是最大的“抱大腿”优势，毕竟价差拉得很开，唐家2~3万了，那南朗、三乡1.5万是很合理啊。
不过，今年以来珠海的拉涨，笔者认为外来资金都是认准“珠海”二字，与有钱入手深圳一样都是认准“深圳”，旁边再便宜也不正眼看一下——现在是有钱的话重点在局部核心买，并不是以前全员出动那种——有钱的买核心、没钱的买周边，形成四处开花的大好局面。
现在更多是靠本地人、靠刚需。
那只能回归原本的价值了。你觉得南朗是值1.8万？还是山海郡初期的5000多？
有南朗项目吹风价是准备卖9000，这是用折中来回答。
毕竟，从“抱大腿”角度，南朗抱唐家7公里、深圳45公里，而三乡也是抱唐家不到10公里、还能抱澳门，区区18公里呢？
怎么三乡能卖7/8/9字头，南朗就不能了？
南面另一重镇坦洲，笔者观察到明显的特征是较多项目打出“特价房”口号，但最特别是这里有项目卖1.9~2万，有项目却只卖1.1~1.2万，价差有8000元。怎么填补如此大的差距？靠珠海澳门客？
应该还是要靠新一波大涨。
说到价差，南部的神湾也是价差明显，如小雅家7/8字头，其它家高的还报1.1/1.2万。
上周踩盘看到南朗某大盘推相邻的两栋，一栋报价1.3万、另外一栋报价1.7万——这也是开眼界的一种利用价差逼客的策略了，明显让客户觉得买1.3万那栋很划算啊。不过他日市场持续不好时，1.7万那栋大概率还是会降价卖，它目前的使命就是“托价”。
南部板芙的特点，就是全镇项目报价都低于1万元了，两个上市公司的项目报价贴着8字头走，靠近江边的项目多数9字头。当然，都是毛坯了，不提精装了。
接下来会全线低于1万的镇区，最可能就是阜沙及黄圃加入。南头、神湾都有项目硬撑，估计暂不会全线下调。
犹记得有媒体兴奋宣布镇区突破2万的信息，也只是发生在一年多以前。
资金炒、媒体炒，炒家的心态并不是我们这些想老老实实去买套房的人可以理解。就如同不能理解炒鞋炒盲盒这样的操作。
一年多以前炒，还是能炒得动。
现在炒，是明知炒不动了，还要变着花样，比如瞎编故事。
相较于南部，城区的表现有不同也有相同，比如港口、南区也蛮多像坦洲那样打出“特价”宣传的项目，不过比较下来南区项目更能吸引人气。自住的话，现在大家认为南区是不错的选择，特别靠近山景资源的项目。
此外，西区更是自住热点选择，但靠近翠景道与靠近沙朗的项目，是两拨不同的人。西区项目比较明显的特点是普遍都能首付分期。
而火炬项目特别多，大家的价格在逐渐往1.35万靠拢，当然现在说火炬项目大多数是指京澳高速以东范围。
与东区接壤的火炬项目价格会相对坚挺，毕竟东区本身的项目就很“高冷”，供应有限的前提下，不轻易搞特价。
这也是核心区的自信。
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