如何才能招到满意的物业？

前天向大家介绍了【物业招标】流程，今天想就该进一步跟大家探讨业委会如何才能通过招投标程序，选聘到满意的物业服务企业。

一、 业委会要充分了解物业服务市场

任何招标单位，进行任何商品或服务的招标，都要对招标商品或服务市场作充分的调研，业委会要招聘物业服务企业，必须自己或第三方委托专业机构进行市场调研，尤其要了解同一区域内其他小区物业服务情况，包括一定区域内有多少家物业服务企业、物业服务费标准、物业服务费收取率、各小区年管理费用、物业服务满意度、服务企业诚信情况等等信息，在此基础上为小区选定一个合适的标准，作为招标文件制作的标准。

二、业委会要详细掌握小区情况

小区作为商品和服务的使用，业委会招标前，不仅仅要掌握小区的面积、业主入住率，房屋的栋数、共有建筑和共有设备设施的情况，还要必须详细掌握小区各方面的情况，现物业服务情况，物业费收取率，小区物业标准化服务的处管理费用，小区年应收物业费总额等等，作为制作小区招标文件经济技术指标的标准。同时，业委会掌握这些情况后，可以在招标过程中掌握主动权，跟物业服务企业沟通过程中做到心中有数，不被物业服务企业提出的一些条件左右，比如物业企业在与业委会沟通时，往往会从专业的角度提出小区在硬件、软件方面的存在的一些问题，然后讲严重后果，他们可以解决，业委会如何操作让步等等，看似与物业管理有关，其实其目的可能是为提高物业费打埋伏，也可能是给业委会造成倾向性印象，如果业委会对小区情况不是了如指掌，往往就会被牵着鼻子走。

三、业委会要选择合适的招标方式

根据政府采购办法的规定，招标方式有6种，昨天“我是业主”给大家介绍了公开招标、邀请招标、协议选聘3种方式，其实各种招标方式是可以独立使用，也可以对各种方式取长避短混搭着干。一般来讲，商品或服务的各项指标都可以定量客观的，适用于公开招标；商品或服务难以给出定量指标的，一般向具备良好信誉的企业，发出要约邀请，进行邀请招标；特定的商品还可向物定的企业协议完成招标。物业服务作为一种服务，某些方面可以量化，更多的是难以量化的指标，尽管长沙市根据物业服务等级出台了一个量化细则，但落实起业非常困难。

四、业委会公开招标物业企业需要防范的几个问题

1、是不良企业采用不正当手段中标的问题。正如上所述，物业服务的大多数指标难以量化，仅仅采取公开招标方式，很可能出现少良企业采取不正当的手段中标，比如对服务天花乱坠的承诺、最低的报价，甚至低于成本价的报价，但一旦进入之后，翻脸不认，鉴于业委会的地位，目前要全方位监督物业服务做不到，解除合同更加复杂，牵涉到街道、社区、住建部门、物业协会，业委会要解除合同根本就办不到。反对来，业主对业委会抱怨，甚至认为业委会有私利在其中，所以我认为，业委会招聘物业服务企业，宜采取邀请投标的方式，邀请诚实信用，服务较好的企业来投标。

2、是请神容易送神难的问题。鉴于目前物业服务市场僧多粥少，一些企业在合同期内不是能过搞高服务质量来获取利润，而是在服务上偷工减料来追求利益最大化，服务合同到期，业委会与新的物业服务企业签定物业服务合同后，老企业以各种借口拒绝退出，如长沙的格林星城、新世纪家园、金碧文华等小区都出现在这类问题，格林星城的广佳物业甚至以暴力手段拒不退出。一旦出现这种情况，不仅对业主生活产生严重影响，而且处理起来非常麻烦，虽然从法律上讲，物业企业的做法是违法的，但业委会要通过诉讼来解决时间非常漫长，而且在长沙的法院，都需要业主大会开会授权业委会才能起诉，街道、社区没有执法能力也不愿意强力介入，都要求业委会走诉讼渠道。这需要业委会思考，是不是可以引入微谋仕这样的公司，在签订物业服务合同时，同时签订第三方监管协议，一旦出现老物业拒不退出的行为，由第三方与业委会共同起诉，在经济上索赔，并要求其无条件退出。

3、是业主不信任的问题。可以说在招标时，大多数业主都是信任业委会的，但由于种种原因，比如，物业服务难以量化，业委会成员都是工作族难以监管物业服务，物业服务水平会下降到业主难以忍受的地步，但单个业主找物业企业，往往解决不了问题，找业委会，业委会成员没时间，也难以监管，这种业主就认为业委会成员在招标时，得了好处，怀疑业委会成员是不是收了物业的好处，没有交物业费、停车费等等，甚至要求业委会成员出示发票。一旦出现这种情况，小区就会陷于恶性循环，物业服务越来越差，业主无可奈何，业委会心恢意冷。大家都很受伤。

以上问题业委会处理起业都力不从心！如何处理？

 

文:陈东