关于业主自治制度设计的思考

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家和顺—物业生活服务平台，更好地服务于小区业主、业委会、物业公司！家和顺的核心理念：业主共同治理，财务公开透明，决策电子投票。

家和顺的使命：尊重业主物权，探索业主自治，帮助政府分忧，建设和谐社区。官网：JiaHeShun.com

一、大环境背景：物业之乱，举国大患！物业矛盾有多种多样，但是最核心的问题是利益之争，主要表现在：物业公司藏匿公益收入、业委会不公开收支、业主拒绝缴纳物业费，造成小区管理恶性循环。

二、思考的立场：尊重业主物权，保护共有财产，好的小区管理制度就是要最大限度地保证小区管理公开、透明、公正，防止业委会和物业公司勾结在一起，做到业主能有效监督业委会、业委会能主动监督物业公司。

三、小区几大难：业委会成立难，业委会运作难，业主沟通难，财务公开难，物业公司离开难...

四、应对的策略：

1、“分区轮换”解决业委会成立难、运作难：把小区按照门牌号分成7-9个分区，每个分区推荐一位业主参加小区业委会（可以根据业委会实际人数确定分区数）。在每个分区内部有分区管理小组，小组成员按照门牌号每年轮换，业委会主任也在几个分区内每年轮换（业委会委员按一定比例轮换，保持管理队伍的稳定）。参与小区公共管理是每个业主的权利也是应尽的义务，这样可以防止部分业主不想在小区管理上出力而完全依靠他人享受他人奉献，又可以让每家每户体验到小区管理的艰难，也可以避免有贪腐思想的业主始终占有小区管理的位置。

如果业主拒绝参加小区公共管理，那么可以考虑缴纳一点费用抵消他不参加小区公共管理，针对超过一定年龄实在无法履行义务的特殊业主可以免除履行义务，如果有不住在小区的业主他可以书面全权委托同小区的业主代为履行义务等等，这些实际执行的细节问题都要在小区议事规则里事先明确制定。

小区业委会选举制度非常重要，如果不实行“分区轮换”制度，那么就会造成业委会要么好人苦苦支撑，要么坏人占着管理的位置！

2、业委会设立全职执行秘书：小区热心公益的业主几乎都有自己的事业，很难在小区管理上付出太多时间，那么设立全职的“业委会执行秘书”是一个可行的办法，业委会执行秘书由业委会聘请，工资福利从小区公共收入里支出。

3、业主大会开立银行账户：小区所有的公共收支包括业主缴纳的物业费、公益收入等必须经过业主大会的账户，任何业主随时有权查阅小区公共收支明细，支付给物业公司的服务费也要经过业主大会账户，由业委会审批签字按月支付给物业公司。这样既可以解决财务公开透明的问题，也可以解决物业公司离开难的问题。

4、承认电子投票结果的合法性：由于我们中国的小区几乎都是特大型的，业主大会面临着通知难、召开难、投票难，电子投票可以从根本上解决纸质投票的缺点，纸质投票容易作假、送达难、投票难。

公开透明是小区管理的大势所趋，公开透明有两层含义：财务管理公开透明、事务管理公开透明。