案情
2015年3月17日，A工商局收到国家工商总局转办的央视3·15晚会12315热线消费者投诉，该投诉称B开发商尚未达到交房条件，却强行向消费者交付商品房，被消费者拒绝接收后开发商既不支付违约金又不明确交付时间。
A工商局受理后，迅速与投诉人林某联系。同时，该商品房小区的消费者刘某也反映B开发商没有按合同约定交付商品房。经询问调查发现，两名消费者投诉的问题均为B开发商在商品房未验收合格的情况下要求消费者收房，有拒绝按合同约定支付延期违约赔偿金行为。A工商局将两件投诉并案处理。
办案人员分析投诉材料发现，本案涉嫌存在不按合同约定履行交付商品房义务的行为，同时还存在违约后对消费者提出的合理损失赔偿要求无理拒绝的行为。受理案件后，A工商局立即开展调查，向B开发商发出了限期提供证据材料通知书，要求其提供商品房达到交房条件和商品房已经如期交付的证据材料。
经调查，B开发商与消费者在商品房买卖合同中约定，开发商应当于2014年9月30日达到交付条件并向消费者交房，逾期未达交付条件，消费者同意接收的，开发商支付1000元违约金。该合同第九条还约定，逾期交房的，由开发商按日支付买受人已付款金额万分之二点一的违约金。涉案两名消费者购买的商品房2014年11月27日通过竣工验收，2015年5月7日才通过消防验收。
最终，B开发商向两名消费者支付延期交房违约赔偿金共计3.4万元，A工商局对B开发商的欺诈消费者行为处以3万元处罚。
分析
在本案调查中，B开发商提出本案应当适用《合同法》而不是《消费者权益保护法》解决争议，且要求通过诉讼途径解决纠纷。A工商局认真讨论研究，对B开发商的违法行为准确定性，最终使B开发商信服。
一、商品房买卖纠纷是否适用《消费者权益保护法》
办案机关认为，商品房买卖纠纷可以适用《消费者权益保护法》。在本案中，买受人系自然人，非经营主体，符合消费者的一般特征。商品房虽是不动产，但仍属于商品。涉案商品房的房屋用途为住宅，而非商业用房。用一般公众的日常生活经验法则判定，本案应当属于《消费者权益保护法》第二条规定的“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的范畴。
《消费者权益保护法》第二十三条第三款在举证责任倒置的规定中提到，经营者提供的机动车等耐用商品在法定条件下实行举证倒置。据此可以推定，《消费者权益保护法》所称商品不仅仅指日常生活必需品等低值易耗商品，还包括机动车、商品房等固定资产类耐用性商品。《福建省房屋消费者权益保护条例》第一条即直述立法目的是保护房屋消费者的合法权益，第二条明确规定向房屋开发者、销售者购买房屋的消费者，因旧房被拆迁与拆迁人调换房屋产权的消费者，其合法权益受国家法律、法规和该《条例》保护。
从上述规定可以看出，商品房买卖纠纷属于《消费者权益保护法》调整的消费纠纷。
二、开发商的行为是否属于消费欺诈行为
经过调查，办案机关认为B开发商存在3种违约行为。
1.B开发商逾期达到交付条件。合同约定开发商应在2014年9月30日达到交付条件，但是涉案商品房却在2014年11月27日通过竣工验收，2015年4月7日才通过消防验收。合同约定的交付条件之一就是该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，因此该商品房达到交付条件是在2015年5月7日，显然超过合同约定的交付期限。
2.B开发商逾期交付商品房且强制交房。合同约定的交房限期与达到交付条件的期限是相同的，因此开发商逾期达到交付条件必然产生逾期交房的后果，开发商逾期交房事实可以认定。
3.B开发商无理拒绝消费者要求支付违约赔偿金的合理要求。B开发商在未达交房条件的情况下，却要求林某、刘某分别于2014年9月30日、11月3日收房，显然违反了合同约定。更有甚者，B开发商在通知林某交房时，2014年10月1日才挂号邮寄要求林某2014年9月30日收房的交房通知书，强制交房的意图明显。基于上述事实，林某、刘某拒绝B开发商强制交房要求合理，应当予以支持。同时按照约定，鉴于商品房交付必然发生在商品房交付条件（2015年5月7日）以后，因此支付违约赔偿金是合理、合法的诉求。B开发商在消费者提出支付违约赔偿金后，以已经通知消费者收房为由，拒绝支付消费者逾期交房违约赔偿金，属于对消费者的合理要求无理拒绝。
最终，A工商局认定B开发商逾期未达交付条件且逾期交房行为违反约定，属于《侵害消费者权益行为处罚办法》第五条第（十）项规定的不按照约定提供商品的情形，属于欺诈消费者行为，应当依据《侵害消费者权益行为处罚办法》第十六条第二款的规定处罚。B开发商拒绝支付消费者逾期交房违约赔偿金的行为，属于《侵害消费者行为处罚办法》第八条第（二）项和《消费者权益保护法》第五十六条第（八）项规定的无理拒绝支付违约赔偿金的侵害消费者权益行为。
考虑到B开发商能主动改正违法行为，办案机关依据《侵害消费者权益行为处罚办法》第十四条和《消费者权益保护法》第五十六条的规定，责令立即改正，予以警告，并处罚款3万元。
办案体会
本案适度运用“诉转案”，有利于提升消费维权水平，既达到教育目的，又达到维权目的。办案人员收集的证据包括消费者询问调查、商品房买卖合同、竣工验收报告、消防验收证明、开发商陈述、其他行政部门反馈信息等，证据可信度高、证明力强。
办案机关创新运用限期提供证据通知书，为调解奠定基础，确保开发商配合，促使开发商增强守法意识。
□福建省莆田市城厢区工商局 陈伟 吴春煌 林娟
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