市住房城乡建设局关于对2012年度市区前期物业管理招投标项目督查情况的通报
各市、区住建局,苏州工业园区国土房产局,各物业服务企业、相关房地产开发企业：
为加强对前期物业管理行为的监管，督促前期物业合同双方主体依合同履约，推进全市物业行业健康有序发展，近期我局会同市物业管理协会和项目所在地区物业行政主管部门，对2012年度市区前期物业管理招投标项目进行专项督查，现就专项督查的有关情况通报如下：
一、基本情况及一些好的做法
2012年度市区前期物业管理招投标项目共75个，除去未交付的项目，加上去年未督察的2011年度前期物业管理招投标项目，此次共督查70个项目，其中姑苏区12个项目，工业园区12个项目，吴中区24个项目，高新区11个项目，相城区11个项目。在督查中发现大部分项目在物业服务中各类工作岗位职责、规章制度常见突发事件应急预案健全；项目环境整洁，道路干净无积水、无污泥、垃圾；违章搭建控制比较好；秩序维护良好、停车管理有序、乱停放现象比较少，消监控值班人员符合规定，熟悉岗位职责；设施设备管理规范，大部分项目有完整的设施设备档案，设备卡登记内容完整准确，设备运行状态与台账对应；设施设备维护保养有责任人，保养有记录，保修期内有跟踪记录；有可行的设施设备管理制度等。
其中物业服务相对比较好的有：由苏州圆融发展集团有限公司开发建设，苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司提供服务的“圆融星座”；由苏州市金利通房地产开发有限公司开发建设，苏州优尼科物业管理有限公司提供服务的“东门町商业广场”；由苏州港龙吴中置业有限公司开发建设，江西燕兴物业管理有限公司提供服务的“港龙城市商业广场”；由苏州永新置地有限公司开发建设，苏州依士达物业管理有限公司提供服务的“龙驰山庄”；由苏州佳禾置业有限公司开发建设，苏州康桥物业管理有限公司提供服务的“康桥溪岸花园”。
二、存在的主要问题
1.存在安全隐患比较多。一是部分项目消防（喷淋）泵控制柜打在手动档位，无法远程启动；消防电话线路不通或无人应答，消防控制室无人值班；防火卷帘门开关失效、升降不畅；还有消防值班人员对消防控制柜操作不熟练，对突发情况的处置延迟、不当。二是部分项目电梯机房失管，无保洁，无通风（或降温）设备；部分电梯轿厢内三方通话（或五方通话）系统失效，无人应答。
2.项目承接查验不规范。部分项目未按照规范进行承接查验，物业企业对项目存在的问题和隐患没有及时发现或者没有得到整改就承接项目，造成后期管理责任不清。
3.人员配置不足、工程人员专业水平不高。不能按约履行合同，人员配置不到位，部分项目配置的物业服务人员少于项目招标时承诺数量。部分技术人员专业化水平较低，存在无证上岗现象，无法保证设施设备的正常启用。
存在问题比较突出的项目有：苏州紫金花置业有限公司建设、昆山富康物业管理有限公司管理的“苏尚新地”，苏州常大置业有限公司建设、江苏常发物业服务有限公司管理的“香堤澜湾”，苏州甪直房地产开发公司建设、苏州市吴中区甪直物业管理有限公司管理的“甪直润甫商业广场”，苏州市凯威房地产开发有限公司建设、广州市宁骏物业管理有限公司管理的“叠翠峰”，苏州新城创佳置业有限公司建设、江苏新城物业服务有限公司管理的“新城香溢澜桥”，苏州宝兴房地产有限公司建设、昆山恒顺龙居物业管理有限公司管理的“宝怡大厦”，苏州信德房地产开发有限公司建设、苏州工业园区万宝物业管理有限公司管理的“文胥坊”，苏州亿城山水房地产开发有限公司建设、北京亿城物业管理有限公司管理的“胥江一号”，苏州卓成汉华置业有限公司建设、苏州吴楚物业管理有限公司“滟河湾花园”，苏州友谊房地产开发有限公司建设、苏州皇家物业管理有限公司管理的“鸿运家园”，苏州万城置地房地产开发有限公司建设、北京亿城物业管理有限公司管理的“苏秀天地”，苏州市渭北置业发展有限公司建设、苏州北城物业管理有限公司管理和“御湖佳苑”，苏州宝润置业有限公司建设、苏州隆安物业管理有限公司管理的“宝润168广场”，苏州润祥泰和实业有限公司建设、无锡中房物业有限公司管理的“北桥国际家具城”，苏州市翔泽房地产开发有限公司建设、苏州筑岳物业管理有限公司管理的“泰和郡”，苏州市振太置业有限责任公司建设、苏州瑞东源资产物业服务有限公司管理的“太平邻里中心”，苏州市相城城市建设有限责任公司建设、苏州市相城元惠物业管理有限公司管理的“玉成花园二期”。
三、处理意见
1.限期完成整改，上报整改情况。督查组对督查中发现的问题现场已提出，对问题严重的发出书面限期整改通知。相关物业服务企业应当制订整改方案，在规定期限前完成整改，整改后上报区物业行政主管部门。属于开发建设单位问题的应当由开发建设单位进行整改，物业服务企业应当予以配合和协助。区物业行政主管部门要对存在问题的项目整改情况做好跟踪督促，并将整改情况及时报送我局。对存在严重安全隐患的项目，还应当通报给属地政府相关主管部门。
2.依据《苏州市物业服务企业信用信息管理办法》的有关规定，分别给予苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司、苏州优尼科物业管理有限公司、江西燕兴物业管理有限公司、苏州依士达物业管理有限公司、苏州康桥物业管理有限公司2016年度诚信加3分，分别给予相关项目经理诚信加2分。
3.物业管理项目问题比较突出的，所在企业及项目经理的扣分分值将依据《苏州市物业服务企业及项目经理违法违规行为减分分值标准》(苏住建物〔2013〕20号)计算，由我局直接在《苏州市物业服务企业信用信息系统》相关企业和个人2016诚信档案中记扣。
四、下一步工作要求
1.问题举一反三，项目对比自查。对于此次督查中发现的问题，各物业服务企业除限期整改外，还应加强责任意识，提高服务水平，从公司层面对服务的各个项目对比查找问题并及时整改。
2.认真履行合同，接受业主监督。物业服务企业应对照前期物业服务合同约定的服务标准和等级，按约履行，不得随意减少服务人员数量、降低服务标准，还应在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况公示，接受全体业主监督。
3.落实承接查验，降低自身风险。物业服务企业要严格按照住建部《物业承接查验办法》的要求对新接项目进行承接查验，对存在问题必须制订后续整改方案，落实整改主体责任。没有履行承接查验手续，或对存在问题没有整改方案的项目，物业服务企业不得进驻提供服务。各市、区住建(房产)部门应当继续加强对物业承接查验工作的指导、检查，以及承接查验的备案受理。对承接查验工作不重视的开发建设单位、物业服务企业要通报批评、责令整改，并记入企业诚信档案。
4.加强人员培训，提高管理水平。物业服务企业要加大对物业服务专业人员业务技能培训力度，通过企业内部培训和协会专业培训提高人员专业水平。市物业管理协会要适应行业转型升级需要，继续优化物业专业技术人员和项目经理的培训工作机制，加快企业急需人才的培训工作进度。物业服务企业应当建立设施设备档案，健全维护保养记录，提高设施设备管护水平。
5.各市、区物业行政主管部门对此次督察要求整改的项目要跟踪监督整改情况，加强对前期物业招投标项目的日常检查和监管，对发现的项目安全隐患，及时与当地政府有关部门做好沟通和报告，协助有关部门采取有效措施。将物业服务项目的检查考核制度化、常态化，通过日常检查和考核，督促企业认真履行服务合同，提高服务质量。
苏州市住房和城乡建设局
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