北京市直管公房承租人更名的条件

我在2008年5月26日修改的《北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承法律问题研究》中将北京市申请变更直管公房承租人的条件归纳为以下几点：1、原承租人死亡或外迁；2、申请更名者与原承租人为同一户籍；3、申请更名者是原承租人的家庭成员；4、申请更名者与原承租人共同居住一年以上；5、申请更名者没有其他住房；6、家庭成员就承租人变更事宜达成书面一致意见。

根据现在搜集到的材料，北京市直管公房承租人更名的条件可以做进一步的精确归纳。

  以下是从北京市东城区景山房管所信访接待室墙上张贴的《直管公房申请更名的审批条件和工作程序》中抄录的关于承租人更名的条件：

1、在租赁期限内，原承租人外迁或死亡（外迁是指房屋承租人另有正式住房，不在继续在原房居住且有承租人户籍转移证明）；

2、要求更名的当事人与原承租人必须是同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的直系亲属；

3、原承租人无欠费（房租、供暖费、物业费等）及其他遗留问题；

4、其他家庭成员无异议（指同一户籍、18岁及18岁以上的家庭成员）；

5、在户口冻结区内，住户要求更名必须征得冻结单位意见，没有冻结单位书面意见书，不能办理更名手续。正常死亡更名需有冻结单位（建设单位）同意证明，按以上1—4条件办理。

《直管公房申请更名的审批条件和工作程序》关于承租人更名的条件的规定在以下方面对直管公房承租人变更做了更细致的规定：1、对“外迁”做了明确的解释；2、要求更名的当事人必须与原承租人共同居住两年以上，且必须是直系亲属；3、对无异议家庭成员的范围作了明确的限定。非同一户籍、18岁以下的家庭成员被排除在无异议家庭成员范围之外。4、在户口冻结区内，需取得冻结单位的同意。

其中，对无异议家庭成员的范围作出明确限定，对于直管公房承租人变更及相关行政诉讼具有直接影响。就笔者了解的情况，有的家庭，原承租人可能去世已经十几甚至更长的时间了，仍然不能完成承租人的更名。原因就在于家庭成员之间不能达成一致。而家庭成员的范围又不明确，沾边不沾边的，都来凑热闹，扯起皮来，没完没了。而家庭成员不能达成一致意见，往往成为房管所拒绝办理承租人更名手续的藉口。

另外，在刘某与北京市西城区人民政府公有住房租赁纠纷上诉案中（(2010)一中行终字第1685号），二审法院有一段关于无异议家庭成员的阐述，也很值得我们注意：

“本院认为，建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”根据该规定，有权继续承租者不仅应为原承租人的家庭成员，同时还需具备与原承租人共同居住两年以上这一条件。北京市人民政府京政发[1987]109号《关于城市公有房屋管理的若干规定》（1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）第十二条第（五）项规定：“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。”1998年1月1日起使用的《北京市公有住宅承租合同》第七条规定，租赁期限内，承租人外迁或死亡，承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。该合同条款不仅贯彻了《城市房屋租赁管理办法》上述条款的精神，还针对两个以上与原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员的情况，规定了其他家庭成员无异议这一条件，作为公房管理部门在两个以上具备继续承租条件的原承租人家庭成员中确定继续承租人的原则，也为《城市房屋租赁管理办法》上述条款的执行，作出了必要的补充。因此，该合同条款中“家庭成员”和“其他家庭成员”均应当理解为系原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员，而并非指不具备该条件的原承租人的直系或旁系亲属等。”

我对以上论述的理解是关于直管公房承租人更名事宜的协商，只在本身具备承租直管公房的人之间有意义，那些本身不具备承租直管公房条件的人，是没有资格提出不同意更名之异议的。

现在，北京市关于市直管公房承租人变更的规定当然是比之前细密了。但是，对于原承租人去世或外迁后，所承租公房无人居住或转租给他人，且原承租人的直系亲属都不存在具备继续承租直管公房者的情形下（这种情况也挺普遍的），直管公房是否由房管所收回，或者如何处理，仍然未见规定。