大湾区的考察仍在继续,昨天下午,在佛山看完后,到了广州。这是万科在荔湾做的一个旧改项目,起步也得55000了。但是在春节之后的海南云南珠三角将近9个城市的考察中,我们见到的最多的人群,见到的最多的购房者,却是在价格最高的广州。难道是因为这个项目是网红盘的原因吗?我心里很怀疑。在离开万科后,我们又去了万科不远的广钢新城南,看了一个保利的项目,这个盘价格更贵,均价到了65000,结果依然人满为患。晚上七点半了,依然有很多人在看沙盘,算价格,看样板房。我们换了地方,去了黄埔科学城,然后发现,客户依然很多,而接待我们的小姐姐说,我们其实去的有些晚了,再早些人更多,算价格都没地方坐。后来去看样板间的时候,发现连看样板间都得排队看,客厅里、房间里都挤满了买房的人。
这些景象,在某一瞬间会让人觉得很恍惚,感觉不是在2023年的春天,不是在刚刚经历了房地产历史上最严重的一整年危机之后。甚至就连售楼部空了一年的南沙横沥岛,看房的人都开始源源不断起来。巧合的是,就在写这篇稿子的时候,手机忽然收到了一条弹窗,说的是北京二手房成交量大增。2月1日到23日,北京二手房成交环比上涨74.07%,同比上涨96.29%。我虽然没有去北京实地调研,但数据是有的,也不止一家媒体这样报道了。虽然同为一线城市,但北京因为新房供应的严重稀缺,更多的是存量房市场;而广州,因为地域广大,新房供应相对较多,更像是新房市场的代表城市。它们一个象征着核心城市二手房市场;一个象征着核心城市的新房市场。至少此刻,除了政策严厉抑制的深圳,一线城市已经全面回暖。其实,并不只是一线城市,很多强二线和资源禀赋很强的二三线城市,都已经从寒冬里走了出来。珠海十字门的华发,一个月卖了220多套房子,而在之前,这个数据是月成交20。如果将中国楼市细分为长三角、珠三角和强二线,三大板块;这里基本上能代表中国楼市至少1/3的市场吧。从广州来说,这几年网红片区,南沙明珠湾,在2022年下半年,整个降价幅度在4000-5000。以上版块和2022年中,我们调研的数据来看,几乎所有版块,除了个别项目维持价格平衡,基本都在降价。甚至一直到现在,都还没有涨回去。东莞,因为2020年到2021年整体涨了将近30%,个别版块甚至涨幅超过了50%,所以在2022年也迎来了大幅度的回调,目前也没有回调上去。珠海,十字门和航空新城,这是这几年的网红版块,但也都是几千的价格下调。也就是说,整个粤港澳大湾区,从一线的深圳广州,到强二线的东莞佛山,再到资源禀赋深厚的珠海,在过去一年中,无一幸免,除了个别核心板块和核心项目之外,无一不是大幅度降价。现在一个很明显的现象是,开发商还没有从2022年的恐惧中恢复过来。2022年一整年此起彼伏的疫情,让几乎每个城市的楼市都陷入了停滞,大家都只能熬着。而现在忽然有人开始买房了,开发商想的是赶紧趁着这波机会出货,谁知道将来会怎么样呢?2月初在海南万宁调研,在和营销负责人聊的时候,他发现这一波行情有一个奇怪的点,就是客户对价格特别敏感。和几年前只追求海景和高楼层,对价格甚至问都不问的人群截然不同,而是只求便宜。所以他们采取了非常迅速的应对,就是推出了源源不断的特价房。所有的项目也都在抢这波客群,能多卖一套就多卖一套。所以,目前虽然成交量看着上升了,但其实价格还是去年疫情期间的价格。一些敏锐的买房人,正在趁着这波机会,迅速的入场拿货,用疫情时的价格,买下大折扣的楼盘。除了海南和西双版纳是在1月份春节前后,随着客群大量涌入,迅速恢复的之外。剩余的大陆城市的行情,基本都是从2月份开始的,深圳、天津、北京、广州都是如此。但是,如果这种乌央乌央的人群继续涌进售楼部,最多不过到三月底,甚至不到三月底,开发商一定会反应过来。价格也一定会迅速调整。就在我们去西双版纳调研的时候,一个文旅盘价格在三个月的时间内调了三次,年前卖7000,过年期间卖8500,年后卖11000。因为开发商过年的一个月别墅加洋房一共卖了300套房子,完成了2023年全年85%的销售任务,客群还在远远不断的上来,这个时候,就开始快速调价。而这一特征,大概率将会是所有行情好的城市的普遍规律。这也是,我一直强调的,有自住需求的客户,一定要抓住这一波机会,抓住这一波短暂的价格红利期。严格的限购限贷之下,广州这一波行情,也是本地人的刚需和刚改需求。西双版纳这一波大量成交,一个核心的原因是总价只要50万,就能买一套过冬的两房。还有海南,这一波对价格推出敏感的客户,也基本是刚需的度假客户。郑州的刚需客户,将一个11800起的楼盘,一路买到了13000,还要绑定车位。所以,这一波考察,在大湾区,我们推荐了东莞和珠海。而推荐珠海的原因,是因为这里是三亚之外,中国难得的宜居城市。这甚至已经成为共识,就像之前在海南的调研稿子里,留言却一水的在问珠海。
这次大湾区考察,我又重新将珠海走了一遍,从金湾到横琴到十字门到情侣路到唐家半岛再到北围,看了一遍之后,我越来越确定,珠海是国内最宜长居的城市。
论冬天的气候和温度,可能比不过三亚,但是论宜居、论生活,论烟火气,珠海要远胜过三亚。就像之前写过的那样,在海南待的时间越长,就越不喜欢三亚,而越喜欢五指山。海看多了会厌,但五指山一年四季的繁花和丘陵高山森林,却才是生活足够丰富的底色。
在我看来,所有的海景,就算是再漂亮,但是它们不可能成为基础性的需求。
就像情侣节你会收到玫瑰,所以玫瑰本身是一种生活的仪式感;但却不可能是生活本身。
海也是一种生活的仪式感,但却不能成为生活本身。并且海南的每个海湾,除了沙滩,基本都是光秃秃的,很少有茂密的树林,也很少有河流和村庄。
论生活的浓度,文昌的东郊椰林,会远胜过三亚湾的嘈杂沙滩和人满为患。
从养老或者长居的角度来看,海和沙滩并不能构成一个完整的居住生态。自然而然,沿着海边建设的住宅,也不可能会有生态。不管是澳门,还是香港,都会让珠海的生活氛围更加国际化和现代化。此前很多年,珠海只围绕新老香洲开发,城市早已饱和,之后再无进展。
这让珠海错过了2009年之后最大的一波中国城市化进程,在举国如火如荼的城市化中,珠海完全缺失。
但这也让珠海保持住了后发优势,在别的城市城市化已经进入尾声的时候,珠海刚刚开始。
2018年后,珠海开始迅猛发展。金湾的航空新城,2013开始启动,到今年已经完整10年,才勉强开发完毕。
而2018才开始拍地的唐家高新区科创海岸北围,到今年才第五年,就已经饱和了。之前23年,珠海只有一条跨江大桥珠海大桥连通东西;而在2017年,三条全新的跨江大桥全部上马。而城市化对于珠海的意义,并不在于房价能涨多少,而是城市环境的更加宜居化。更崭新的街道、更崭新的公园,更崭新的情侣路,正在随着城市化快速开展,在珠海迅速蔓延。最后想说的是,这次调研,有一个非常强烈的感受。直接说的话,其实就三个字:当所有人从未见识过、从未体验过的疫情,彻底的改变了人们的生死观。在整个调研的过程中,这样的报复性花钱和报复性消费,随处可见。而阴差阳错的是,开发商着急走量的低价策略,反而成就了他们,至少在这一波行情中,他们抄在的是底部。珠海也是如此,十字门的一个项目,价格降了3000,一个月的销售突破了220套了,这是去年月销量的10倍。珠海金湾航空新城普遍降了4000,在一个售楼部里,十分钟不到,敲了两次锣,砸了两次彩蛋。这让我很吃惊,原来是一个穿红衣服的女人,一次性买了两套。另一个售楼部里,则夸张到直接优惠了17个点,也就是八三折卖房。这一切因为,开发商大折扣的价格,加上全国最低利率3.7,加上不限购,加上20首付,珠海正在成为粤港澳大湾区购房成本最低的核心城市。
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