买房卖房那些事~

北京同学的同事，一在帝都的小姐姐回老家去换房子了……

她的老家是在某四至五线的一个小县城。前年因为要准备结婚，小两口就在县城买了套婚房，140平，4200元/平，加上装修买家电/家具……杂七杂八大概花了72万。

去年孩子出生了，为了小盆友考虑，他俩打算把老家的房子卖了，在帝都置办一套两居室。老家的房子挂出去没几天，就有买家付了定金，一口价103万，对方答应付全款现金，此外所有税费全部由买家承担。（这房子如果在帝都得两千万了吧？！）

不到两年赚了有30万+，投资收益接近50%。

当时小两口在县城买房的首付+装修费用，是卖掉了在通州的房子换的，当时那套房也大概赚了30几万……

房子是用来住的，这个原则老百姓是绝对支持的，但问题是这些年来钱最快的还是买房卖房、投资（Chao）房产。

不好意思我在胡说八道些啥。

一、

上面这些不是为了说她赚了多少钱，而是要给小伙伴讲讲在买房过程中的几种贷款、还款方式—— 商业贷款、公积金贷款、组合贷款，以及等额本息和等额本金的区别。

就贷款方式来说，比较简单，主要的问题在利率高低。

毋庸置疑，商贷利率肯定是最高的，其次是组合贷款，最低的是公积金贷款。

其中，公积金贷款利率这些年一直保持在3.25%（五年以上）（绝大多数人都是贷五年以上）；组合贷利率具体是多少，要对比你的贷款中商业贷款和公积金贷款分别占比多少；而商业贷款，基准利率4.9%（今年开始大部分银行都有5%—20%的上浮），地产不景气时，“亲咱们家是可以打折的”！现在你能顺利把单子送批就不错了，打折？门儿都没有。

还款方式主要就是“等额本金“和“等额本息“两种。

等额本金，每个月还的本金是一样多的，在前期阶段每个月还款数额比较多，但是之后每个月还的钱会慢慢变少。等额本息，从头到尾每个月还的钱一样多。

两者的区别，看一个对比图：

（图片来源网络）

两者谁的利息高？

比如小姐姐贷款150万，期限30年，还款利率为4.9%，等额本息和等额本金两种还款方式的还款情况，如图：

从结果来看，选择等额本息要支付的利息比等额本金大概多26万块。

天啦噜！26万，得多沉啊！那小伙伴就该选择等额本金好一些？

非也。

等额本金虽然总的来看支付利息较少，但前期阶段还款压力非常大。在每个月还完一大笔贷款后，经济情况铁定非常紧张，如果坚持选择等额本金，每个月吃肉的天数屈指可数。

有人可能不理解，克服一下呗，大不了开源（ken）节（lao）流。可以少还26万利息呢。如果是按总额还更少利息来分析，直接付全款最划算。（废话）

为什么要贷款，还不是因为给自己一点压（mei）力（qian）。

等额本息的缺点是支付的总利息比较多，但优点是从头到尾每个月还款金额是固定的，比较稳定，把压力均摊了一下。

等额本金和等额本息本质上没有谁好谁坏，就看谁更适合自己，就选择哪个。具体来看，当前经济压力较轻，未来预期准备提前还款的小伙伴，可以选择等额本金；而对于收入不是很高，当前压力较重的人，等额本息可能更适合，尤其刚刚工作年轻人。

最后我认识的小姐姐，选择了等额本息，因为比较简单好记，每个月还钱是固定的。（关键还是月光族，压力大）

二、

从投资财角度看，我还是认为等额本息的方式相对好一些。

我们不能光是简单看数额大小，还得多分析资金的时间价值和成本。

比如上面的例子，第一期，等额本金比等额本息要多还出约3330元。

这3000块钱，可以拿去做投资。因为钱的时间价值是很高的，这些钱就算拿去懒人理财，买某宝、买国债、买货基，几年下来，很大可能你的收益是超过原本要支付的利息的。

钱的时间价值是不可估量的。

最后还得多说一句（废话）。

亲朋好友、同学同事多次问我：要不要提前还贷？

我可以负责任告诉你：

如果是等额本息，已经超过整个还款周期的一半就没必要提前还了，因为之前利息已经付的差不多了，接下来主要是还本金。

如果是等额本金，已经超过整个还款周期的三分之一，最好也不要提前还。因为再往后利息比本金肯定是少的。

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